קטגוריה: blog

אתמול ב 15/9/2014, פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט 2014, המדד ירד ב-0.1%.

לראשונה זה עשר שנים שהמדד לחודש אוגוסט ירד, הפעם הקודמת שירד המדד היתה באוגוסט 2002, וכן לאחר מכן בשנת 2003 המדד שנתי ירד. דבר שקורה לעיתים נדירות ומסמן אפשרות לכניסה למיתון כבר בשנה הקרובה.

להלן גרף המתאר את מדדי המחירים בחודשי האוגוסט בשנים הקודמות-

לירידה במדד תרמו הירידות במחירי הלבשה, במחירי דלק ושמנים לכלי רכב, במחירי הנעלה ותקשורת. אך מה שמיתן את הירידה, כצפוי, הוא מדד מחירי הדיור, שהוא עלה בחודש אוגוסט ב-0.5%. חשוב להזכיר שמדד הדיור הוא המדד בעל המשקל הרב ביותר במדד המחירים לצרכן.

מה ירידה במדד המחירים לצרכן תגרום בשוק המשכנתאות?

1. השפעת המדד בעיקר נובעת על המשכנתאות כתוצאה מההצמדה למדד המחירים לצרכן, למשל-

במשכנתא בריבית קבועה צמודה ו- במשכנתא בריבית משתנה צמודה כתוצאה מהצמדה למדד החוב לבנק ירד (רק אם המשכנתא עלה בעבר בגלל אותה הצמדה).

2. השפעה על המסלולים הלא צמודים:

במשכנתא בריבית משתנה על בסיס פריים לא יחול שום שינויי, שכן המשכנתא צמודה ריבית הפריים (ריבית פריים), בלבד.

במשכנתא בריבית קבועה לא צמודה (קל”צ), במשכנתא בריבית משתנה לא צמודה ו-במשכנתא בריבית משתנה כל שנה על בסיס עוגן מק”מ לא צמודה, יכול לחול שינויי, בעוגנים של המשכנתאות האלו, שכן המדד בתקופה הקרובה צפויי להיות נמוך מהתחזיות ולכן המסלול יכול להפוך לזול יותר.

להלן גרף המתאר את שינויי המדד בחודשים הקודמים:

בהמשך למגמה הקיימת בעולם, אתמול גם נשיא הבנק המרכזי באירופה הוריד את הריבית ל-0.05%, שזוהי כיום בין הריביות הנמוכות הקיימות בשוק.

למה זה נוגע בנו?

כעט למרות הורדת הריבית בישראל, והניסיון למנוע השקעות חוץ, לגרום לפיחות בשקל, כתוצאה מהורדת ריבית זו ישראל נותרת כיעד מועדף למשקעים מבחוץ שכן הריבית אצלנו נותרה גבוהה יותר מהריבית בחוץ והדבר כנראה יגרום להמשך היחזקות השקל, אלא אם הבנק יבחר בדרך אחרת להתמודד מול הדולר ומול היורו.

לגבי שוק המשכנתאות, ניתן להמשיך ולקחת משכנתא בריבית משתנה על בסיס פריים, שכן הפריים לא צפויי להעלות התקופה הקצרה. כמוכן כנראה גם כל המשכנתאות עם ההצמדה למדד המחירים לצרכן –

 משכנתא בריבית קבועה צמודה

 משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה

וכד’,

ישארו גם אטרקטיביות בגלל האינפלציה הנמוכה שתמשיך לשרור באזורנו.

ביום שני השבוע, ב25-8-14, הוועדה המוניטרית בראשות קרנית פלוג, הודיע על הורדת הריבית במשק ב0.25%.

השיקולים להחלטה זו היו מצד אחד פיחות מתמשך של השקל, ומצד שני אינפלציה נמוכה ומבצע “צוק איתן” שפגע בהרבה עסקים. אך חשוב לציין שהחלטה זו טומנת בחובא היבט פסיכולוגי רע לשוק הדיור. למרות שהממשלה ונגידת בנק ישראל מודאגים ממספר המושכרות הממוצעות שנדרשות כדי לרכוש דירה, הורדת הריבית גורמת למשכנתאות להיות זולות מאוד, וחסכונות בבנק להפוך למאוד לא כדאיים, הדבר צפויי לגרור עליה נוספת בשוק הדיור.

החלטה זו הובילה לריבית היסטורית של 0.25%, זו הריבית הנמוכה ביותר שהייתה בישראל אי פעם.

 כתוצאה מהורדת הריבית יתעדכנו אוטומטית מסלולי המשכנתא בריבית משתנה על בסיס פריים ב1 לספטמבר והדבר יגרור ירידה בהחזרים החודשיים. אך כמוכן הדבר גם יגרום לירידה בעוגני המשכנתאות של הבנקים, והדבר יגרור בהמשך גם ירידה בהחזרים החודשיים גם ב-משכנתא בריבית משתנה כל שנה על בסיס עוגן מק”מ לא צמודה, ב-משכנתא בריבית משתנה כל שנה צמודה. לגבי האפיקים ארוכי הטווח שבאים לידי ביטוי ב-משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה, משכנתא בריבית קבועה צמודה, וב-משכנתא בריבית קבועה לא צמודה (קל”צ) הדבר אלול לגרום אף לעליית ריבית למבקשי המשכנתאות החדשות, שכן אפיקים אלו תלויים גם בביקושים אליהם.