קטגוריה: blog

ביום שישי האחרון, ב-14/11/2014, הודיע הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על המדד המחירים לצרכן לחודש אוקטובר. בהתאם לציפיות של בנק ישראל, המדד עלה ב-0.3%, הדבר מרגיע את בנק ישראל שכן הוא איינו יהיה חייב להוריד את הריבית שוב, לעת עתה.

העליות הבולטות שהשפיעו על המדד הינם – עליות במדד הדיור שהסתכמו ב-0.5%, עליות במדד ההלבשה וההנעלה ו-עליות במדד המזון. במסתכם ב-12 החודשים האחרונים מדד המחירים לצרכן המדד ירד ב-0.3%! , ומתחילת השנה המדד נותר ללא שינוי.

להלן השינויים במדד ב-12 החודשים האחרונים :

אז איך המדד המחירים לצרכן ישפיע על המשכנתאות:

משכנתא בריבית קבועה צמודה – כתוצאה מעליית המדד הקרן שצמודה למדד תעלה אף היא, זאת אומרת שבמשכנתא של 1,000,000 ש״ח החוב לבנק יעלה ב-3,000 ש״ח! כנ״ל גם במשכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה, משכנתא בריבית משתנה כל שנה צמודה וכו׳.

משכנתא בריבית קבועה לא צמודה (קל”צ) – ושאר המשכנתאות הלא צמודות – משכנתא בריבית משתנה כל שנה על בסיס עוגן מק”מ לא צמודה, משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה  לא הפסידו החודש את ה3,000 ש״ח.

משכנתא בריבית משתנה על בסיס פריים – אומנם השינוי במדד לא השפיע בטווח הקצר, אבל אפשר להעסיק שבסוף החודש ריבית הפריים (ריבית פריים) כנראה לא תרד, אך גם לא תעלה.

אתמול הכריזה הוועדה המוניטרית של בנק ישראל ברשות קרנית פלוג, על השארת הריבית על 0.25%, זאת אומרת ריבית הפריים (ריבית פריים) תישאר גם היא על 1.75%.

החלטת הוועדה באה בניגוד לחלק מהכלכלנים במשק שסברו שעקב האינפלציה הנמוכה תרד הרבית.

הוועדה המוניטרית נימקה את החלטתה – “הוועדה המוניטרית סבורה שהשפעות הפחתת הריבית האחרונות, שהביאו את הריבית לרמה של 0.25%, טרם באו לידי ביטוי מלא בפעילות ובאינפלציה, ולאור זאת החליטה להותיר החודש את הריבית ללא שינוי.”

מעניין לראות מה יהיה מדד המחירים לצרכן של החודש, שיפורסם רק ב-14 לנובמבר, שכן המדד יכול להשפיע רבות על הריבית שתהיה בחודש דצמבר.

להלן הריבית שהייתה ב-12 החודשים האחרונים

איך הריבית השפיעה על המשכנתאות שניתנות במשק-

לגבי המסלולים שצמודים לפריים – משכנתא בריבית משתנה על בסיס פריים, כמובן ללא כל שינויי, אבל בעקבות הריבית הנמוכה היום במשק המסלול מסוכן וצריך לנהוג באחרויות.

לגבי המסלולים שההצמדה למדד המחירים לצרכן – העקריים שבהם הם – משכנתא בריבית קבועה צמודה, משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה, בגלל שבנק ישראל מחכה לעלייה במדד, כדאי מאוד לבדוק את ההבדלים בין המסלולים אללו למסלולים הלא צמודים ( משכנתא בריבית קבועה לא צמודה (קל”צ) , משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה ), לפעמים ההבדל יהיה רק 1% ויתכן ונעדיף לשלם 1% יותר היום על ביטחון לכל תקופת ההלוואה.

 ב-15 לחודש, ביום רביעי האחרון פורסם מדד המחירים לצרכן של חודש ספטמבר 2014. להפתעת רבים מהכלכלים בארץ המדד ירד ב-0.3%, ירידה חדה יותר מהמצופה. 

עיקר המדדים היורדים הם- הפירות הטריים, ההנעלה, התרבות והבידור, התחבורה והמזון. כמוכן מדד הדיור שהוא בעל ההשפעה הגבוהה ביותר על מדד המחירים לצרכן נותר ללא שינוי.

במצטבר ב-12 החודשים האחרונים המדד חרד ב-0.3%, אבל מתחילת השנה המדד עלה ב-0.29%, עדיין מאוד נמוכים מיעדיי אינפלציה של בנק ישראל.

לגבי שוק המשכנתאות בישראל, לא משנה באיזה בנק לקחתם משכנתא-

כל המשכנתאות הצמודות – משכנתא בריבית משתנה פעם אחת צמודה, משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה, משכנתא בריבית קבועה צמודה וכו’…. זכו לקח שיתרת הקרן המשכנתא ירדה, בהנחה שהיא גם עלתה בעבר.

 כל המשכנתאות הלא צמודות – משכנתא בריבית קבועה לא צמודה (קל”צ), משכנתא בריבית משתנה כל שנה על בסיס עוגן מק”מ לא צמודה, משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה, משכנתא בריבית משתנה על בסיס פריים וכו’… ללא כל שינויי.

וכן כתוצאה מהמדד הנמוך צפויים להיות שינויי בעוגני הבנקים, בעיקר במשכנתאות הלא צמודות.

בכל שאלה פנו אלינו, משכנתא רווחית.

בנוגע לשוק המשכנתאות-

המשכנתאות הצמודות – 

אתמול ב 15/9/2014, פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט 2014, המדד ירד ב-0.1%.

לראשונה זה עשר שנים שהמדד לחודש אוגוסט ירד, הפעם הקודמת שירד המדד היתה באוגוסט 2002, וכן לאחר מכן בשנת 2003 המדד שנתי ירד. דבר שקורה לעיתים נדירות ומסמן אפשרות לכניסה למיתון כבר בשנה הקרובה.

להלן גרף המתאר את מדדי המחירים בחודשי האוגוסט בשנים הקודמות-

לירידה במדד תרמו הירידות במחירי הלבשה, במחירי דלק ושמנים לכלי רכב, במחירי הנעלה ותקשורת. אך מה שמיתן את הירידה, כצפוי, הוא מדד מחירי הדיור, שהוא עלה בחודש אוגוסט ב-0.5%. חשוב להזכיר שמדד הדיור הוא המדד בעל המשקל הרב ביותר במדד המחירים לצרכן.

מה ירידה במדד המחירים לצרכן תגרום בשוק המשכנתאות?

1. השפעת המדד בעיקר נובעת על המשכנתאות כתוצאה מההצמדה למדד המחירים לצרכן, למשל-

במשכנתא בריבית קבועה צמודה ו- במשכנתא בריבית משתנה צמודה כתוצאה מהצמדה למדד החוב לבנק ירד (רק אם המשכנתא עלה בעבר בגלל אותה הצמדה).

2. השפעה על המסלולים הלא צמודים:

במשכנתא בריבית משתנה על בסיס פריים לא יחול שום שינויי, שכן המשכנתא צמודה ריבית הפריים (ריבית פריים), בלבד.

במשכנתא בריבית קבועה לא צמודה (קל”צ), במשכנתא בריבית משתנה לא צמודה ו-במשכנתא בריבית משתנה כל שנה על בסיס עוגן מק”מ לא צמודה, יכול לחול שינויי, בעוגנים של המשכנתאות האלו, שכן המדד בתקופה הקרובה צפויי להיות נמוך מהתחזיות ולכן המסלול יכול להפוך לזול יותר.

להלן גרף המתאר את שינויי המדד בחודשים הקודמים:

בהמשך למגמה הקיימת בעולם, אתמול גם נשיא הבנק המרכזי באירופה הוריד את הריבית ל-0.05%, שזוהי כיום בין הריביות הנמוכות הקיימות בשוק.

למה זה נוגע בנו?

כעט למרות הורדת הריבית בישראל, והניסיון למנוע השקעות חוץ, לגרום לפיחות בשקל, כתוצאה מהורדת ריבית זו ישראל נותרת כיעד מועדף למשקעים מבחוץ שכן הריבית אצלנו נותרה גבוהה יותר מהריבית בחוץ והדבר כנראה יגרום להמשך היחזקות השקל, אלא אם הבנק יבחר בדרך אחרת להתמודד מול הדולר ומול היורו.

לגבי שוק המשכנתאות, ניתן להמשיך ולקחת משכנתא בריבית משתנה על בסיס פריים, שכן הפריים לא צפויי להעלות התקופה הקצרה. כמוכן כנראה גם כל המשכנתאות עם ההצמדה למדד המחירים לצרכן –

 משכנתא בריבית קבועה צמודה

 משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה

וכד’,

ישארו גם אטרקטיביות בגלל האינפלציה הנמוכה שתמשיך לשרור באזורנו.

ביום שני השבוע, ב25-8-14, הוועדה המוניטרית בראשות קרנית פלוג, הודיע על הורדת הריבית במשק ב0.25%.

השיקולים להחלטה זו היו מצד אחד פיחות מתמשך של השקל, ומצד שני אינפלציה נמוכה ומבצע “צוק איתן” שפגע בהרבה עסקים. אך חשוב לציין שהחלטה זו טומנת בחובא היבט פסיכולוגי רע לשוק הדיור. למרות שהממשלה ונגידת בנק ישראל מודאגים ממספר המושכרות הממוצעות שנדרשות כדי לרכוש דירה, הורדת הריבית גורמת למשכנתאות להיות זולות מאוד, וחסכונות בבנק להפוך למאוד לא כדאיים, הדבר צפויי לגרור עליה נוספת בשוק הדיור.

החלטה זו הובילה לריבית היסטורית של 0.25%, זו הריבית הנמוכה ביותר שהייתה בישראל אי פעם.

 כתוצאה מהורדת הריבית יתעדכנו אוטומטית מסלולי המשכנתא בריבית משתנה על בסיס פריים ב1 לספטמבר והדבר יגרור ירידה בהחזרים החודשיים. אך כמוכן הדבר גם יגרום לירידה בעוגני המשכנתאות של הבנקים, והדבר יגרור בהמשך גם ירידה בהחזרים החודשיים גם ב-משכנתא בריבית משתנה כל שנה על בסיס עוגן מק”מ לא צמודה, ב-משכנתא בריבית משתנה כל שנה צמודה. לגבי האפיקים ארוכי הטווח שבאים לידי ביטוי ב-משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה, משכנתא בריבית קבועה צמודה, וב-משכנתא בריבית קבועה לא צמודה (קל”צ) הדבר אלול לגרום אף לעליית ריבית למבקשי המשכנתאות החדשות, שכן אפיקים אלו תלויים גם בביקושים אליהם.