רקע
אנשים רבים חושבים שלקיחת משכנתא הינו תהליך מורכב מאוד, בו מחשבים המון חישובים שאף אחד לא מבין, מדברים בשפה שאף אחד לא מדבר, ובאופן כללי יוצרים בלבול רב. הדבר נכון באופן חלקי בלבד.
למעשה, לקיחת משכנתא הינו תהליך ארוך אמנם אך אם מבינים כמה מושגי יסוד ובהם את התנאים הבסיסים אפשר משמעותית לשפר את תהליך קבלת ההחלטות
אם כן, מהם התנאים לקבלת משכנתא?
- הון עצמי – הדבר הראשון שהבנק רוצה לוודא הוא שיש לכם הון עצמי מסויים. הבנק הרי לא יסכים לתת לכם הלוואה בגובה 90% מגובה הנכס וככל שההון עצמי שלכם יהיה גבוה יותר כך גם יהיה לכם יותר ערבויות וביטחון מצד הבנק, ובתמורה הבנק יגמול אתכם בריבית נמוכה יותר. לכן, פרמטר זה, של הון עצמי, הינו אחד החשובים והמשפיעים גם בהיבט ”עלות ההלוואה”.
- מסגרת אשראי והיסטוריה כלכלית – זה השלב שהבנק רוצה לדעת עליכם כמה שיותר. במיוחד פרטים שמעידים על היכולות הפיננסיות שלכם. הבנק ירצה לדעת פה יש שתי אפשרויות:
- במידה ואתם ניגשים לקחת משכנתא מהבנק בו אתם לקוחות – במקרה כזה הבנק יודע עליכם פחות או יותר כל פעילות פיננסית שהייתה לכם. חוב שלא הסדרתם בזמן, שינוי במסגרות אשראי לאורך השנים וכל פעילות כלכלית בחשבון הבנק חשופה לו והוא יקח את זה בחשבון בחישוב שלכם כמועמדים פוטנציאלים לקבלת משכנתא.
- במידה והבנק הלווה אינו הבנק בו אתם לקוחות – במקרה כזה חלק גדול מהמידע תצטרכו לתת לבנק. זה עלול לדרוש מכם קצת עבודה ולהיות כאב ראש אבל אין אפשרות לוותר על שלב זה לצערנו, אף בנק לא יחתים אתכם על שטר משכנתא בלי שווידא שאתם כשירים לעמוד בה.
חשוב לציין שאין מה לנסות לייפות את המציאות. הכל שקוף, ובמידה ויתברר שהצהרתם הצהרה כוזבת כלשהי על מצבכם הפיננסי בהקשר המשכנתא – הדבר גם מהווה עבירה פלילית וגם כמובן יפגע לכם במשכנתא.
- יחס ההחזר ורמת ההכנסה של הלווה – אם מסגרת האשראי מתמקדת בעבר הפיננסי שלכם ובמה שעשיתם או לא עשיתם, הרי שיחס ההחזר מתייחס אל העתיד הכלכלי שלכם. יחס ההחזר שהבנק בודק הוא למעשה היכולת העתידית שלכם לשלם על בסיס ההכנסות שלכם. פה הבנק יהיה מעוניין לקבל מכם תלושי שכר ופרטים על מקום עבודתכם ושאיפותיכם הכלכליות ובהם פרטים על מקום העבודה וטיבו (כמה הוא יציב כלכלית) ואיתם יבצע הערכת סיכונים שמטרתה לחזות את היכולת שלכם לעמוד בתשלום החודשי למשכנתא.
- ביטוח – אין היום מסגרת מלווה שלא תדרוש ביטוח עבור המשכנתא. בלי סעיף זה לבנק אין הגנה מפני מקרים שגם לכם אין שליטה עליהם. היות והבנק הוא זה שלוקח את הסיכון הגדול, הוא זה שבאותה מידה ידרוש מכם ביטוחים. קיימים שני סוגי ביטוחים מרכזיים:
- ביטוח חיים – ביטוח זה הוא למעשה ערובה עבור הבנק, שבמקרה וחס וחלילה קורה לכם משהו שלא מאפשר לכם לעבוד ו/או במקרה של פטירה, חברת הביטוח לוקחת על עצמה את התשלום ומכסה עבור משפחתכם את ההלוואה.
- ביטוח דירה ומבנה – ביטוח זה הוא ביטוח עבור נזק שחל על הנכס עצמו ולא על האדם הלווה. ביטוח זה גם בדרך כלל יתחלק לשניים – ביטוח עבור המבנה עצמו, החלל, במידה של אסון טבע, שריפה, שיטפון או כל מקרה אחר שיכול לפגוע בנכס ובערכו. ביטוח זה הוא בדרך כלל הביטוח המשמעותי מבין השניים וזה שבאמת מעניין את הבנק. הביטוח השני הוא עבור תכולת הדירה עצמה והוא לא מחייב ובדרך כלל פחות מעניין את הבנקים אם חלילה נגרם נזק ו/או נגנב רכוש מהדירה עצמה שכן באופן טבעי הדבר לא משפיע על ההלוואה יותר מידי.
קיימים עוד פרמטרים רבים אך אלו הם שלושת המרכזיים המאגדים בתוכם את מרבית החומר הנבדק.
בנוסף לכל אלה אתם תידרשו כמובן גם לספק שלל מסמכים ובהם מסמכים מזהים, תעודות זכאות (אם יש לכם) וכל מסמך אחד שיש לבנק חשיבות בשכלול הסופי של המשכנתא.
לאחר בחינת כל התנאים הללו, הבנק יתן לכם אישור עקרוני. אישור זה הוא בדיוק כמו שהוא נשמע, אישור עקרוני, ראשוני לקבלת משכנתא, כאשר את האישור הסופי תקבלו לאחר בדיקות עומק נוספות והגעת להסכם עם הבנק על מסלולי המשכנתא אותם תרצו לקחת בתמהיל המשכנתא שלכם.
