משכנתא משלימה: המפתח לשילוב בין תנאי זכאות אטרקטיביים למימון מלא של הנכס

רכישת דירה, בייחוד הדירה הראשונה, כרוכה במכשולים פיננסיים משמעותיים. מחירי הנדל”ן הגואים בישראל מחייבים כל רוכש לגייס סכום מימון משמעותי. עבור זוגות צעירים ומחוסרי דיור העומדים בקריטריונים של משרד השיכון, הפתרון הפיננסי מתחיל לרוב בהלוואת משכנתא לזכאים.

אולם, כמעט תמיד, סכום הזכאות אינו מספיק. כאן נכנסת לתמונה המשכנתא משלימה – המרכיב הקריטי שסוגר את הפער הפיננסי ומאפשר לכם להשלים את רכישת הדירה. ניהול נכון של משכנתא משלימה הוא אמנות, המשלבת בין ניצול תנאי הסבסוד של המדינה לבין השגת הריביות הטובות ביותר על ההלוואה המסחרית.

אנו, באלפא משכנתאות, מתמחים בבניית תמהיל חכם, הכולל את רכיב משכנתא משלימה, כך שתמקסמו את היתרונות של כל מסלול. במדריך המורחב הבא, נצלול לפרטים על מה זה משכנתא משלימה, מתי כדאי לקחת אותה ואיך יועץ משכנתאות יכול להבטיח שהיא לא תהפוך למעמסה יקרה.

1. מהי משכנתא משלימה?

1.1 משכנתא משלימה – משלימה למה?

משכנתא משלימה היא למעשה ההלוואה המסחרית הרגילה שאתם לוקחים מהבנק, המהווה את ההפרש בין עלות הדירה, ההון העצמי שלכם, וסכום המשכנתא לזכאים שאושרה לכם על ידי משרד הבינוי והשיכון.

במילים פשוטות, כאשר מחוסר דיור עומד בתנאי הזכאות, הוא לוקח בפועל שתי הלוואות המהוות יחד משכנתא אחת כוללת:

1. משכנתא לזכאים (החלק המועדף): הלוואה מסובסדת עם ריבית נמוכה משמעותית מהמקובל בשוק (בדרך כלל 0.5% מתחת לממוצע בשוק).
2. משכנתא משלימה (החלק המסחרי): ההלוואה הנדרשת להשלמת סכום הרכישה, הנלקחת בתנאי שוק מלאים.

1.2 מטרות עיקריות למשכנתא משלימה

מטרות עיקריות למשכנתא משלימה הן:

• סגירת הפער: לאפשר לזכאים, שסכום הלוואת הזכאות שלהם לרוב נמוך יחסית, להגיע לסכום המימון הנדרש לרכישת הדירה.
• ניצול תנאים מועדפים: הבטחת השימוש בהלוואת הזכאות האטרקטיבית, כחלק בלתי נפרד מהתמהיל.

2. חישוב וקבלת המשכנתא: מי זכאי וכמה מותר?

תהליך קבלת המשכנתא מחייב בירור זכאות מול המדינה ובדיקת יכולת כלכלית מול הבנק.

2.1 מי זכאי לקבל הלוואה משלימה למשכנתא?

כל מי שקיבל תעודת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון (המכונה לפעמים משכנתא משלימה wecheck – בהתאם לשיטת הניקוד) הוא זכאי.

• כיצד מחושבת הזכאות למשכנתא של משרד השיכון? הזכאות נקבעת באמצעות שיטת ניקוד מורכבת המעניקה משקל לפרמטרים כמו מספר שנות נישואין, מספר ילדים, שירות צבאי/לאומי, אזור מגורים ועוד. ככל שצברתם יותר נקודות, סכום המשכנתא לזכאים שלכם עשוי להיות גבוה יותר.

2.2 גובה משכנתא משלימה, כמה כדאי?

מה גובה המשכנתא המשלימה שכדאי לקחת? הסכום נקבע לפי שלושה גורמים:

1. שווי הנכס וההון העצמי: נכון למגבלות בנק ישראל, רוכשי דירה ראשונה רשאים לקבל מימון של עד 75% משווי הנכס. משכנתא משלימה יחד עם משכנתא לזכאים אינה יכולה לעבור את 75% (למעט חריגים המקנים זכאות גבוהה יותר).
2. סכום הזכאות: סכום הזכאות עצמו מנוכה מסכום המימון המקסימלי האפשרי. יתרת הסכום עד לגובה 75% הוא המשכנתא המשלימה.
3. יכולת ההחזר החודשי: הבנק יבחן את יחס ההחזר החודשי (כולל המשכנתא לזכאים והמשכנתא המשלימה) מההכנסה הפנויה שלכם. יחס זה לרוב אינו יכול לחרוג מ-40% (ובפועל מומלץ שלא יעלה על 30%-35%).

• מתי אחוז המימון בהלוואת משכנתא לזכאים והלוואת משכנתא משלימה עשוי לעלות? במקרים חריגים, כגון זכאים המקבלים מענקי מדינה נוספים או רוכשי דירות מסובסדות (כמו מחיר למשתכן בתוכניות ישנות), ניתן להגיע לאחוזי מימון גבוהים יותר, עד 90% ואף 95% במקרים קיצוניים, אך אלו יוצאי דופן.

3. מאפיינים והבדלים: הלוואה משלימה מול משכנתא רגילה

יש להבדיל בין שני מושגים דומים אך שונים, המבלבלים לווים רבים:

3.1 ההבדל בין הלוואה משלימה למשכנתא מול משכנתא רגילה

• ההמלצה המקצועית של אלפא משכנתאות: תמיד עדיף לקחת משכנתא משלימה המשועבדת לנכס, שכן הריביות והתנאים יהיו נוחים משמעותית. שימוש בהלוואה משלימה חוץ-בנקאית או צרכנית (כמו הלוואה משלימה משכנתא) להשלמת הון עצמי הוא יקר ומסוכן ומומלץ להימנע ממנו.

3.2 הבדלים בין משכנתא משלימה למשכנתא רגילה

בפועל, משכנתא משלימה היא הלוואת משכנתא רגילה לכל דבר ועניין. ההבדל היחיד הוא שהיא ניתנת ללווה שיש לו כבר זכאות לחלק קטן נוסף (המשכנתא לזכאים) בתנאים מועדפים. לכן, כל עקרונות בניית התמהיל, מסלולי משכנתא והמשא ומתן תקפים לגביה.

4. יתרונות, חסרונות והאתגרים בנטילת משכנתא משלימה

4.1 יתרונות

1. שילוב מנצח: משכנתא משלימה מאפשרת לכם לשלב את הריבית הנמוכה של הלוואת הזכאות עם הגמישות של בניית תמהיל משכנתא אישי בחלק המסחרי.
2. פריסת תשלומים: ניתן לפרוס את החלק המסחרי (המשלים) לתקופה ארוכה של עד 30 שנה, מה שמפחית את ההחזר החודשי.
3. יכולת מיקוח: החלק המסחרי של המשכנתא משלימה ניתן למיקוח מלא. יועץ משכנתאות יכול לערוך מכרז ריביות בין הבנקים כדי להשיג את התנאים האופטימליים.

4.2 החסרונות במשכנתא המשלימה שחשוב להכיר

• התחייבות כפולה: אתם נוטלים בפועל שתי התחייבויות נפרדות (מול המדינה ומול הבנק), כל אחת עם מסלולי משכנתא ותנאי החזר שונים, מה שמקשה על המעקב והבנת העלות הכוללת.
• המורכבות הבירוקרטית: הצורך להוציא תעודת זכאות לפני הפנייה לבנקים, והצורך בתיאום בין שני הגופים, מוסיף נדבך בירוקרטי משמעותי לתהליך.
• הלוואה יקרה יחסית: הריבית על המשכנתא משלימה (המסחרית) תהיה גבוהה יותר מהריבית על הלוואת הזכאות. ניהול כושל של הריביות הללו עלול לייקר את כל העסקה.

4.3 האם המשכנתא המשלימה היא בהכרח הפתרון מושלם עבורכם?

מתי נפנה להלוואה משלימה? כאשר:

1. יש לכם תעודת זכאות פעילה שאתם מעוניינים לנצל.
2. סכום הזכאות אינו מספיק לרכישת הנכס.
3. אתם זקוקים להשלמה במתכונת של משכנתא (הלוואה ארוכת טווח וזולה).

5. הליווי המקצועי של אלפא משכנתאות: אסטרטגיה חכמה

בניית תמהיל הכולל משכנתא משלימה דורשת מומחיות ייחודית. יועץ משכנתאות פרטי יבצע עבורכם מספר פעולות קריטיות:

1. תכנון תמהיל אופטימלי: בניית התמהיל כך שישלב את הלוואת הזכאות (שהיא בדרך כלל במסלול צמוד מדד וארוך) בצורה המיטבית עם מסלולי משכנתא נוספים (קבועה, משתנה) בחלק של המשכנתא משלימה.
2. ניתוח כדאיות מול מחזור משכנתא: לאחר מספר שנים, ייתכן שיהיה כדאי לבצע מחזור משכנתא כולל, כדי לשפר את תנאי המשכנתא משלימה (היקרה יותר).
3. משא ומתן על הריבית: ניהול מו”מ קשוח מול הבנקים על המרווח של המשכנתא המשלימה, שהוא החלק העיקרי בתשלום הריבית הכולל שלכם.
4. שימוש בכלי סימולציה: שימוש במחשבון משכנתא והצמדות לניתוח מדויק של כל המסלולים יחד (כולל מחשבון משכנתא משלימה), והשוואת ההחזר החודשי המצטבר.

לבירור מחיר יעוץ משכנתא עבור ליווי מלא בתהליך המורכב של משכנתא משלימה, צרו עמנו קשר. אל תתנו לגובה הריבית המסחרית לקזז את היתרון האדיר שקיבלתם מהמדינה.