רכישת נכס נדל”ן בישראל היא תהליך מורכב, הכולל לא רק את גיוס ההון העצמי ואת הליכי יועץ משכנתאות והבנק, אלא גם התמודדות עם היבטי מיסוי משמעותיים. מס רכישה הוא אחד המרכיבים הגדולים והמשפיעים ביותר על עלות העסקה הכוללת, והבנה מעמיקה של כלליו, מדרגותיו וההקלות האפשריות בו היא קריטית לחיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
אנו, באלפא משכנתאות, מלווים אתכם לא רק בקבלת מסלולי משכנתא אטרקטיביים, אלא גם בהכנת תזרים מזומנים מקיף שכולל את כל העלויות הנלוות, החל משכר טרחת עו”ד ועד מס רכישה. במדריך זה נפרט את הכללים העדכניים לשנת מס רכישה דירה ראשונה 2025 ואילך, נסביר על הפטורים וההקלות, ונציג אסטרטגיות למיצוי הטבות המס המגיעות לכם.
1. מס רכישה: מה זה ואיך מתמודדים איתו?
1.1 מהו מס רכישה?
מס רכישה דירה הוא מס המוטל על ידי המדינה על רכישת זכות במקרקעין, מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963. המס מוטל על הרוכש בלבד. מס רכישה על דירה הוא למעשה כלי רגולטורי שנועד, בין היתר, לצנן את שוק הנדל”ן על ידי הטלת מס גבוה יותר על משקיעים.
- שיעור המס: נקבע כאחוז משווי הנכס, והוא תלוי בשלושה גורמים מרכזיים: שווי העסקה, סוג הנכס ומעמד הרוכש (דירה יחידה או נוספת).
- מאיזה סכום משלמים מס רכישה? התשובה המדויקת היא שתמיד מדווחים על העסקה, אך בגין רכישת דירה יחידה, התשלום בפועל מתחיל רק מעל מדרגת הפטור הראשונה. על כן, רוכשי דירה יחידה בפועל אינם משלמים מס רכישה כלל אם הנכס נמוך מתקרת הפטור, כפי שנראה בהמשך.
1.2 הקלות ופטורים במס רכישה
המדינה מעניקה הקלות משמעותיות לרוכשים שמטרתם היא מגורים, דרך מנגנון של פטור מס רכישה על דירה ראשונה ומדרגות מס נמוכות יותר. השאלה האם על דירה ראשונה משלמים מס רכישה היא קריטית, והתשובה היא: לא אם שווי הדירה נמוך מסכום הפטור.
פטור דירה ראשונה מס רכישה הוא אחת ההטבות הממשלתיות המשמעותיות ביותר לזוגות צעירים ולמשפחות.
2. מדרגות מס רכישה 2025 – לדירות מגורים
המדרגות הבאות הן מדרגות כלליות, כאשר יש לשים לב שהסכומים המדויקים מתעדכנים מדי ינואר. כדי לדעת כמה מס רכישה על דירה ראשונה אתם צפויים לשלם באופן מדויק, יש להשתמש בסימולטור הרשמי.
2.1 מס רכישה דירה יחידה (ראשונה)
מסלול זה חל על רוכשים שזו דירתם היחידה. השאלה כמה זה מס רכישה לדירה ראשונה? בגין מס רכישה על דירה ראשונה 2025 התשובה נחלקת למדרגות הבאות (הסכומים להמחשה):
| שווי דירת מגורים יחידה | שיעור מס רכישה |
| עד סכום הפטור הראשון (כ-1.92 מיליון ₪) | 0% (פטור) |
| על חלק השווי שבין הפטור הראשון לתקרה (כ-2.28 מיליון ₪) | 3.5% |
| על חלק השווי שבין התקרה ל-5.87 מיליון ₪ | 5% |
| על חלק השווי שבין 5.87 מיליון ₪ ל-19.57 מיליון ₪ | 8% |
| על חלק השווי העולה על 19.57 מיליון ₪ | 10% |
אנו רואים שמדרגות מס רכישה לדירה ראשונה מתחילות בשיעור אפס ומטפסות בהדרגה. אם אתם רוכשים דירה בשווי 2.5 מיליון ש”ח, אתם משלמים מס בשיעור של 3.5% רק על ההפרש שבין 1.92 מיליון ש”ח ל-2.28 מיליון ש”ח, ומ-5% על היתרה עד 2.5 מיליון ש”ח. כדי לבצע מס רכישה דירה ראשונה חישוב זה, ניתן להשתמש במחשבון מס רכישה על דירה ראשונה. חשוב להדגיש כי מס רכישה דירה ראשונה פטור מלא ניתן רק עד המדרגה הראשונה.
2.2 מס רכישה דירה נוספת (מס רכישה דירה שניה, דירה שלישית וכו’)
מסלול זה חל על משקיעים או על רוכשים שבבעלותם כבר דירת מגורים. כאן אין פטור, והמס מתחיל מהשקל הראשון בשיעור גבוה משמעותית. רכישת דירה שניה מס רכישה דורשת תכנון פיננסי מעמיק בגלל שיעור המס הגבוה.
| שווי דירת מגורים נוספת | שיעור מס רכישה |
| על חלק השווי עד סכום התקרה (כ-5.87 מיליון ₪) | 8% |
| על חלק השווי העולה על 5.87 מיליון ₪ | 10% |
3. ההגדרות בחוק: מי זכאי למדרגות הנמוכות?
השאלה המרכזית בחישוב מס רכישה היא כמה מס רכישה על דירה ראשונה יש לשלם, ומהי ההגדרה המדויקת של “דירה יחידה”.
3.1 מהי “דירה יחידה” במס רכישה?
כדי להיות מוגדר כבעל “דירה יחידה” וליהנות ממדרגות מס רכישה לדירה ראשונה, עליכם לעמוד בתנאים הבאים:
- בעלות יחידה: אין בבעלותכם, וגם לא בבעלות בן/בת זוגכם או ילדכם עד גיל 18, דירת מגורים נוספת.
- חריגים המותרים: החוק מתיר מספר חריגים, המאפשרים לכם ליהנות מפטור מס רכישה לדירה ראשונה גם אם יש לכם חלק קטן בנכס אחר:
- חלק קטן בדירה: אם בבעלותכם חלק שאינו עולה על 33% (שליש) בדירת מגורים נוספת, עדיין תיחשבו כבעלי דירה יחידה.
- דירה בירושה: אם בבעלותכם דירה שהתקבלה בירושה, עדיין תיחשבו כבעלי דירה יחידה, ובלבד שחלקכם בה אינו עולה על 50%.
3.2 האם יש מס רכישה למשפרי דיור?
כן, משפרי דיור מס רכישה מטופל במנגנון מיוחד. השאלה מס רכישה על משפרי דיור דורשת הבנה של “הקפאת השומה”:
- מס רכישה דירה יחידה משפרי דיור: אם אתם רוכשים דירה חדשה ומתחייבים למכור את הדירה הקיימת תוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה, תוגדרו כבעלי דירה יחידה ותשלמו לפי המדרגות הנמוכות.
- מס רכישה דירה משפרי דיור נעשה בשני שלבים: ראשית, משלמים את המס הגבוה (של דירה שנייה) או נהנים מדחיית מס רכישה משפרי דיור. לאחר מכירת הדירה הישנה בזמן, מקבלים החזר על ההפרש. זוהי דרך שמאפשרת למשפרי דיור פטור ממס רכישה למעשה, על החלק הפטור.
- חישוב מס רכישה משפרי דיור כולל בדיקה מדוקדקת של מועדי המכירה והרכישה. חשוב לדעת שעל נכס הנרכש מקבלן, יש להבין את ההגדרות של מס רכישה משפרי דיור מקבלן, שכן מועד הרכישה נחשב ממועד החתימה, אך מועד המכירה של הדירה הישנה חייב להתבצע 18 חודשים קדימה. מס רכישה דירה שניה משפרי דיור הוא למעשה המס שמשולם באופן זמני, עד לקבלת ההחזר.
4. תהליך הדיווח והתשלום: חובות והליכים
החלק האדמיניסטרטיבי של תשלום מס רכישה על דירה ראשונה הוא קריטי ודורש דיוק בזמנים.
4.1 דיווח למיסוי מקרקעין
חובת הצהרה – דיווח למיסוי מקרקעין: חוק מיסוי מקרקעין קובע שעל המוכר ועל הקונה להצהיר ולדווח על העסקה לרשות המיסים תוך 30 יום ממועד חתימת חוזה הרכישה.
- טופס ההצהרה לדיווח: ההצהרה מוגשת באופן מקוון באמצעות טופס 7002.
- מס רכישה דירה ראשונה סימולטור: עוד לפני הגשת הדיווח הרשמי, מומלץ להשתמש בסימולטור מס רכישה דירה רשמי כדי לוודא שתשלום מס רכישה לדירה ראשונה מחושב בצורה נכונה בשומה העצמית.
4.2 תשלום מס רכישה
תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה?
- מועד תשלום מס רכישה: על פי החוק, יש לשלם את המס בתוך 60 יום ממועד חתימת הסכם המכר, על בסיס השומה העצמית.
- מס רכישה דירה ראשונה תשלום בפועל מתבצע על בסיס השומה שהוגשה. אם המנהל מחשב שומה גבוהה יותר, הרוכש חייב לשלם את ההפרש בתוך 30 יום מיום קבלת הודעת המנהל.
4.3 תיקון שומה של מס רכישה, הגשת השגה, הגשת ערר
אם אינכם מסכימים עם שומת המנהל או גיליתם טעות בחישוב, ניתן לפעול:
- תיקון שומה: ניתן לבקש תיקון שומה תוך 4 שנים מיום עשייתה.
- הגשת השגה: ניתן להגיש השגה על השומה תוך 30 ימים מיום קבלת השומה.
5. תכנון מס חכם: אסטרטגיות לחיסכון במס רכישה
אף על פי שאין אפשרות “להעלים” את המס, ניתן לתכנן את הרכישה בצורה שתפחית משמעותית את החבות.
5.1 מס רכישה במקרים של ביטול עסקה
מהו מס רכישה במקרים של ביטול עסקה? אם העסקה בוטלה כדין, מוחזר המס ששולם. יש להגיש בקשה מנומקת להחזר מס לרשות המיסים, תוך צירוף אסמכתאות לביטול העסקה.
5.2 הקלות במס רכישה לנכים ולעולים חדשים
אוכלוסיות ספציפיות זוכות להטבות משמעותיות:
- הנחה לנכים: נכים זכאים להנחה משמעותית המגיעה עד שיעור של 0.5% בלבד משווי הנכס עד לתקרה מסוימת, לאחר ניצול הפטור ממדרגת המס הראשונה. פטור מס רכישה משפרי דיור הוא נדיר מאוד, אך ההנחות לנכים ועולים חדשים יכולות להיות משמעותיות.
- הנחה לעולים חדשים: עולים חדשים זכאים לשלם מס רכישה על דירה ראשונה בשיעור מופחת של 0.5% (עד לתקרה מסוימת) אם רכשו את הנכס בתקופה מוגבלת לאחר עלייתם.
6. סיכום: מס רכישה כחלק מתכנון המשכנתא הכולל
מס רכישה הוא גורם מכריע בתכנון הפיננסי של רכישת הדירה. כדי לדעת מס רכישה לדירה ראשונה מחשבון מדויק, יש להביא בחשבון את כל הפרטים.
התייעצות עם יועץ משכנתאות שמכיר את תקנות המיסוי תאפשר לכם:
- חישוב מדויק: לדעת כמה מס רכישה לדירה ראשונה אתם צפויים לשלם.
- תכנון תזרים: לוודא שהכסף זמין בזמן לתשלום מס רכישה משפרי דיור או לכל תשלום אחר.
- מיצוי הטבות: לזהות פוטנציאל לפטור מס רכישה על דירה ראשונה או הטבות אחרות.
לחישוב מדויק ולבניית תוכנית אשראי אופטימלית, אנו מזמינים אתכם לבדוק את מחיר יעוץ משכנתא ולקבל ליווי מלא עד למפתח.
