כאשר אתם מתכננים לקחת משכנתא, ישנם מספר גורמים קריטיים שמשפיעים על הריבית שתשלמו לאורך עשרות שנים: הדירוג הפיננסי שלכם, אורך התקופה, הרכב הלווים – והחשוב מכולם, אחוז מימון משכנתא.
הנתון הזה אינו רק מספר על הנייר; הוא משקף את רמת הסיכון שהבנק לוקח עליכם, ובהתאם לכך נקבע התמחור של כל מסלולי משכנתא. ככל שתביאו יותר הון עצמי, כך תקבלו ריבית נמוכה יותר, שתחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים. במדריך המקיף של אלפא משכנתאות, נצלול לעומק המושג מה זה אחוז מימון משכנתא, נסביר את מדרגות הסיכון של הבנקים וכיצד ניתן לתכנן אסטרטגית כך שתשלמו פחות.
מהו אחוז מימון במשכנתא?
מהו אחוז מימון במשכנתא? אחוז מימון (Loan-to-Value, או LTV) הוא היחס בין סכום המשכנתא שאתם לוקחים לבין שווי הנכס שאתם רוכשים. הוא למעשה מייצג את גובה השתתפות הבנק בעסקת הרכישה.
חישוב אחוז מימון משכנתא:
- דוגמה: אם מחיר הדירה הוא 2,000,000 ₪, ואתם לוקחים משכנתא של 1,400,000 ₪, אחוז המימון הוא:
זה אומר שאתם מביאים 30% הון עצמי (600,000 ₪).
כמה אחוז מימון מקסימלי משכנתא ניתן לקבל?
בנק ישראל אחוז מימון משכנתא קובע את תקרות המימון על מנת לשמור על יציבות המערכת הבנקאית ולהגן על הלווים מפני מינוף יתר. אחוז מימון משכנתא מקסימלי משתנה בהתאם לסוג הנכס והלווה:
| סוג הרכישה | אחוז מימון מקסימלי משכנתא |
| דירה ראשונה (יחידה) | 75 אחוז מימון משכנתא |
| משפרי דיור (אחוז מימון משכנתא למשפרי דיור) | 70% (בתקופת הגישור בין רכישה למכירה) |
| דירה להשקעה (אחוז מימון משכנתא לדירה שניה) | 50% |
- הערה: ישנן תוכניות מיוחדות (כגון “מחיר למשתכן”) שאפשרו בעבר 90 אחוז מימון משכנתא מחיר למשתכן, ולעיתים אף יותר. משכנתא 100 אחוז מימון כמעט ואינה קיימת כיום בשוק המוסדר ללא בטוחות נוספות.
מה הקשר בין אחוז מימון לגובה ריבית המשכנתא?
כיצד אחוז המימון משפיע על ריבית המשכנתא? זהו אחד הכללים הפיננסיים הבסיסיים ביותר: ככל שאחוז מימון המשכנתא גבוה יותר, כך גובה הריבית שתשלמו יהיה יקר יותר.
מדרגות אחוזי המימון והשפעתן על הריבית
הבנקים מתמחרים את הסיכון לפי מדרגות אחוז מימון משכנתא. כל מדרגה מגדירה רמת סיכון שונה, ולכל רמת סיכון יש תמחור ריבית שונה.
| מדרגת מימון (LTV) | אחוז מימון משכנתא | רמת סיכון לבנק | השפעה על ריבית |
| מדרגה א’ (הטובה ביותר) | עד 60% מימון (משכנתא 60 אחוז מימון) | נמוכה מאוד | הריביות הנמוכות והאטרקטיביות ביותר. |
| מדרגה ב’ (בינונית) | 60% – 75% מימון (משכנתא 75 אחוז מימון) | בינונית | ריביות גבוהות יותר (במיוחד ככל שמתקרבים ל-75%). |
| מדרגה ג’ (גבוהה) | 75% – 90% (רק במקרים חריגים/מיוחדים) | גבוהה | הריביות הגבוהות ביותר. |
למעשה, קיימת קפיצת מדרגה משמעותית בתמחור הריבית כאשר עוברים את ה-60 אחוז מימון. מעבר למדרגה זו, הבנק רואה אתכם כיותר מסוכנים.
מדוע אחוז מימון גבוה מעלה את הריבית?
מהן הסיבות למדרגות אחוזי המימון?
מדוע אחוז מימון גבוה מעלה את הריבית? יש לכך שתי סיבות מרכזיות:
- סיכון הבנק במקרה של חדלות פירעון וירידת ערך: ככל שאתם מביאים פחות הון עצמי, כך אתם יותר “שותפים” עם הבנק בנכס. אם שווי הנכס יורד (נניח, ב-30%, כפי שקרה במשברים עולמיים), במקרה של משכנתא 75 אחוז מימון, ייתכן ששווי הנכס יהיה נמוך מהחוב שלכם לבנק. במקרה כזה, הבנק יתקשה לממש את הנכס ולקבל חזרה את כל כספו. לעומת זאת, אם המשכנתא היא משכנתא 60 אחוז מימון, ירידה של 30% בשווי הנכס עדיין מותירה לבנק “כרית ביטחון” מספקת. תמחור הריבית הגבוה יותר הוא למעשה פרמיית סיכון שהבנק גובה מכם.
- יחס הלימות ההון: למה יש מדרגות לאחוזי המימון?
יחס הלימות ההון הוא הוראה רגולטורית של בנק ישראל שמטרתה לשמור על יציבות הבנקים. עבור כל משכנתא שהבנק מעניק, הוא מחויב להפריש סכום כסף מסוים בצד כ”רזרבת ביטחון” (הון עצמי של הבנק) שנועד לכסות הפסדים פוטנציאליים.
- ככל שאחוז המימון גבוה יותר (מעל 60%), כך הבנק צריך “לרתק” סכום גבוה יותר של כסף לרזרבה זו.
- הכסף הרתוק אינו יכול לשמש להלוואות אחרות, ולכן הוא מייצר לבנק הפסד אלטרנטיבי.
- כדי לכסות את ההפסד הזה ואת הצורך ברזרבה גבוהה, הבנק מעלה את הריבית על המשכנתאות באחוז מימון גבוה.
טיפים לשיפור אחוזי מימון משכנתא: איך מורידים אחוזי מימון?
למה חשוב להקטין את אחוז המימון? הפער בין ריבית שניתנת על משכנתא 80 אחוז מימון (אם ניתן לקבל כזו) לבין משכנתא 60 אחוז מימון עשוי להסתכם בעשרות אלפי שקלים לאורך השנים. לכן, כל מאמץ להוריד את אחוז המימון משתלם.
טיפים להקטנת אחוז המימון:
- ניצול מקורות נזילים בריביות נמוכות: אם חסרים לכם סכומים קטנים כדי לעבור מדרגת מימון (למשל, לרדת מ-65% ל-60% מימון), שקלו לקחת הלוואה מקרן השתלמות (שהריבית עליה לרוב נמוכה בהרבה מריבית המשכנתא).
- תכנון תקציבי להון העצמי: במקום להשאיר כסף בצד לשיפוצים או ל”חירום”, עדיף להשקיע כמה שיותר מההון העצמי כדי להגיע למדרגת ריבית טובה. ניתן להשתמש במחשבון משכנתא והצמדות כדי לבצע מחשבון אחוז מימון משכנתא מדויק ולראות את ההפרש בהחזר החודשי.
- השפעת הערכת שמאי מקרקעין על אחוז מימון משכנתא: אחוז מימון מחושב על בסיס הנמוך מבין מחיר הרכישה או הערכת השמאי. אם השמאי מעריך את הנכס בשווי גבוה ממחיר הרכישה, הבנק יתייחס למחיר הרכישה (הנמוך יותר), אך אם השמאי מעריך את הנכס בשווי נמוך ממחיר הרכישה – הבנק יתייחס להערכת השמאי. ודאו שהערכת השמאי תומכת בכם.
משמעות אחוז מימון במיחזור משכנתא
גם בעת ביצוע מחזור משכנתא, אחוז המימון הוא גורם קריטי. במרבית המקרים, אחוז מימון במיחזור משכנתא יורד באופן טבעי:
- עליית שווי הנכס: אם ערך הדירה שלכם עלה מאז רכישתה, יחס ה-LTV שלכם (יתרת החוב חלקי השווי הנוכחי) יורד.
- פירעון הקרן: לאורך השנים פרעתם חלק מהקרן, מה שמקטין את החוב היחסי.
אם ה-LTV ירד באופן משמעותי, מחזור משכנתא עשוי להעביר אתכם למדרגת ריבית טובה יותר.
תפקיד יועץ המשכנתאות בתכנון אחוז המימון
החלטה על כמה אחוז מימון צריך למשכנתא אינה רק שאלה של כמה כסף יש לכם. זהו תכנון אסטרטגי המשלב בין יכולת גיוס ההון העצמי לבין הריביות שתקבלו.
יועץ משכנתאות מנוסה יודע לבצע ניתוח אחוז מימון מדויק ולקבוע את נקודת האיזון האופטימלית עבורכם, למשל:
- האם כדאי להתאמץ ולגייס עוד 50,000 ₪ כדי לרדת מ-65% מימון ל-60% מימון, ולהרוויח ריבית נמוכה משמעותית?
- כיצד לשלב מסלולי משכנתא כך שחלק גדול מההלוואה ימוקם במדרגת הריבית הטובה ביותר.
מחיר יעוץ משכנתא הוא השקעה המבטיחה שתגיעו לתמהיל משכנתא אופטימלי, עם אחוז מימון משכנתא לדירה ראשונה שמאפשר לכם לחסוך כסף רב על הריביות לאורך כל תקופת ההלוואה.
