משכנתא כנגד נכס קיים

משכנתאות מותאמות: קטגוריות מימון לכל צורך נדל”ני

שוק המשכנתאות מציע מגוון רחב של פתרונות מימון, המותאמים לא רק לרכישת דירה ראשונה אלא גם לצרכים נדל”ניים נוספים ומורכבים. הבנת קטגוריות משכנתא השונות היא המפתח לבחירת התמהיל משכנתא האופטימלי והשגת אחוז מימון מתאים. במאמר זה נסקור את הסוגים המרכזיים של משכנתאות הממוקדות בנכסים קיימים, בנייה ושיפוץ.

קטגוריות משכנתא

המשכנתא אינה רק כלי לרכישת נכס, אלא גם מנוף למימוש פרויקטים שונים הקשורים לנכס קיים.

• • משכנתא לדיור על נכס קיים זוהי הלוואה לכל מטרה (שאינה בהכרח קשורה לרכישת נכס חדש) המובטחת על ידי שיעבוד נכס קיים שבבעלות הלווה. במקרים מסוימים, הבנק מאפשר לקחת משכנתא למטרת דיור בתנאים דומים למשכנתא רגילה לרכישת דירה, כלומר, הלוואה זו נועדה לשפר את תנאי הדיור הקיימים (למשל, סילוק משכנתא יקרה קיימת או עזרה כלכלית לילדים לרכישת דירה) ואינה נחשבת באופן גורף ל”משכנתא לכל מטרה” רגילה שנושאת ריביות גבוהות יותר. דרוש שמאי משכנתא שיבצע שמאות לנכס כדי לקבוע את שווי נכס המהווה את הבטוחה.
  • מימון שיפוצים באמצעות משכנתא כאשר יש צורך בשיפוץ מקיף, מימון שיפוצים באמצעות משכנתא הוא פתרון יעיל. משכנתא לשיפוץ נלקחת כנגד הנכס הקיים. הכספים משוחררים לרוב בשלבים, בהתאם לקצב התקדמות העבודה ודו”חות של שמאי המאשרים את ביצוע השלבים שנקבעו מראש על ידי קבלן שיפוצים.
  • משכנתא להרחבת מבנה/דירה עבור מי שמעוניין בהרחבת בית פרטי או דירה, נדרשת משכנתא להרחבה. תהליך זה דומה לבנייה עצמית אך בקנה מידה קטן יותר, ומטרתו היא מימון הרחבת בית כדי להגדיל את שטח המגורים. גם כאן, הכספים משוחררים בשלבים לאחר קבלת היתר בניה ועל סמך תוכניות בניה מאושרות, בהתאם לשלבי בניה (כמו גמר יסודות, גמר שלד, טיח וכדומה).

• משכנתא לבנייה עצמית בניית בית מאפס דורשת תכנון פיננסי מדוקדק. משכנתא לבניה עצמית היא הלוואה מורכבת שבה הכספים משוחררים בשלבים, בהתאם להתקדמות הבנייה. זהו פתרון למימון בניה עצמית של בית פרטי, כאשר התהליך מלווה על ידי שמאי. שלבי השחרור יכולים לכלול: גמר יסודות, גמר שלד, עבודות פנים (טיח פנים, ריצוף), עבודות חוץ (טיח חוץ), ועד לגמר בניה. הלווה נדרש להציג הון עצמי משמעותי.

דגשים ודוגמאות

הבנקים מתייחסים לכל קטגוריה באופן שונה, וחשוב להכיר את הפרטים הקטנים.

• היבטים מרכזיים: משכנתא לדיור כנגד נכס קיים כאשר לוקחים משכנתא כנגד נכס קיים או משכנתא על נכס קיים, הבנקים בוחנים את מטרת ההלוואה. אם המטרה היא שיפור דיור, ייתכן שיתקבלו ריביות משכנתא טובות יותר מאשר משכנתא לכל מטרה. הדגש הוא על קבלת משכנתא בתנאי דיור משופרים. יועץ משכנתאות יכול לסייע בקביעת המטרה הנכונה מול הבנק ובתכנון תמהיל משכנתא מתאים.
• מקרה מבחן: מימון רכישת מגרש ובנייה עצמית – 70% מימון דוגמה אפשרית למימון מגרש ובנייה עצמית: נניח שעלות רכישת המגרש והבנייה הכוללת היא 2,000,000 ₪. הבנק יכול לאשר עד 70% מימון מהשווי הסופי של הנכס המוערך. במקרה זה, ההון עצמי הנדרש מהלווה הוא 600,000 ₪ (30%), והמשכנתא תהיה בגובה 1,400,000 ₪. שחרור כספי משכנתא יתבצע באופן הדרגתי: שלב ראשון למימון רכישת המגרש (כנגד היתר בניה), והיתרה לאחר מכן בהתאם לשלבי בניה המוכרים על ידי השמאי (גמר יסודות, גמר שלד, טיח, ריצוף ועוד).

אפשרות נוספת (במידה ומדובר בפרקים/שירותים)

• משכנתא לכל מטרה (שיעבוד נכס קיים) כאשר המטרה אינה קשורה ישירות לדיור (למשל, סגירת חובות, רכישת רכב או עסק), ניתן לקחת משכנתא לכל מטרה המובטחת על ידי שיעבוד נכס קיים. הלוואה זו נושאת לרוב ריבית גבוהה יותר ותנאי החזר נוקשים יותר ממשכנתא לדיור.
• מימון בנייה ושיפוץ: הלוואות מותאמות בנוסף למשכנתאות, הבנקים וגופים חוץ בנקאיים מציעים הלוואות גישור או הלוואות מותאמות לתקופות קצרות, שיכולות להתאים למימון חלקי של שיפוץ דירה או הרחבת בית. פתרונות אלו גמישים יותר אך עשויים להיות יקרים יותר.