משכנתא מדרגה ראשונה: המדריך המלא להבטחה הפיננסית החזקה ביותר בעסקת נדל”ן

בעולם המשכנתאות, למונח “דרגה” יש משמעות מכרעת. ככל שהדרגה גבוהה יותר (כלומר נמוכה יותר במספור), כך הבטוחה הפיננסית חזקה יותר, והמשמעות היא שהריבית שאתם משלמים נמוכה יותר. משכנתא מדרגה ראשונה היא פסגת הביטחון עבור כל גוף מממן, והיא מהווה את אבן היסוד של כל עסקת נדל”ן בישראל.

משכנתא מדרגה ראשונה היא הרישום הראשוני והקודם לכל שיעבוד אחר על הנכס. משמעות הדבר היא שלגוף המממן (הבנק או חברת המימון) יש זכות קדימה מוחלטת לקבל את כספו ממכירת הנכס, במקרה שהלווה לא יעמוד בתשלומים. מכאן נובעים היתרונות הגדולים של המשכנתא: תנאים משופרים, ריביות נמוכות וביטחון פיננסי למלווה.

אנו, באלפא משכנתאות, מלווים אתכם בתהליך רישום המשכנתא, מוודאים שאתם מבינים את המשמעות המשפטית והפיננסית של השיעבוד, ודואגים שתקבלו את התנאים הטובים ביותר האפשריים בעבור הביטחון שאתם מעניקים.

מהי משכנתא מדרגה ראשונה?

כאשר אתם לוקחים הלוואת משכנתא, אתם בעצם ממשכנים את הנכס שלכם כערובה לכך שתחזירו את ההלוואה במלואה. הבנק או הגוף המממן מבקש לרשום את המשכנתא הזו בטאבו (או ברשויות אחרות, כמו מינהל מקרקעי ישראל) על מנת להבטיח את עצמו.

מהי משכנתא מדרגה ראשונה?

משכנתא מדרגה ראשונה היא הרישום הראשון של שיעבוד על הנכס לטובת גוף פיננסי. זכות זו מעניקה לגוף המממן זכות קדימה מוחלטת לקבל את כספי החוב בעת מימוש הנכס, לפני כל נושה או גוף אחר (כולל הלווים עצמם).

לצורך הדוגמא:

אם רכשתם דירה בשווי 2,000,000 ש”ח ויש עליה משכנתא מדרגה ראשונה בסך 1,000,000 ש”ח. במקרה של חדלות פירעון והצורך למכור את הנכס, הגוף שמחזיק במשכנתא מדרגה ראשונה יקבל ראשון את ה-1,000,000 ש”ח במלואם. רק היתרה (במקרה זה, 1,000,000 ש”ח) תישאר לטובת נושים אחרים או תעבור אליכם. זהו המקור למונח: הם הראשונים בטבלת הנושים.

מתי נרשמת משכנתא מדרגה ראשונה?

מתי ניתן לרשום משכנתא בדרגה ראשונה? רישום המשכנתא יכול להתבצע רק כאשר הלווים הם הבעלים הרשומים של הנכס.

1. ברכישת דירה (שוק יד שנייה): בשלב החוזי, לפני העברת הבעלות המלאה, הבנק אינו יכול לרשום משכנתא מדרגה ראשונה. במקום זאת, הוא מסתפק ברישום הערת אזהרה לטובתו. הערת האזהרה היא פתרון זמני שמזהיר כל גוף אחר מפני התחייבות על הנכס. הרישום בפועל של המשכנתא מדרגה ראשונה יתבצע רק לאחר השלמת הרכישה והעברת הבעלות הרשמית על שם הלווים.
2. שיעבוד נכס קיים (משכנתא לכל מטרה): במקרה בו משעבדים נכס שכבר בבעלותכם המלאה (למשל, לצורך מחזור משכנתא, שיפוץ או סגירת חובות), מכיוון שהבעלות כבר רשומה, הבנק ידרוש לרשום את המשכנתא מדרגה ראשונה מיד עם אישור ההלוואה.

מה היתרונות של משכנתא מדרגה ראשונה?

רישום בדרגה ראשונה הוא אינטרס משותף ללווה ולמלווה, והוא המפתח לתנאי משכנתא אטרקטיביים.

יתרונות משכנתא בדרגה ראשונה

במה משכנתא מדרגה ראשונה שונה ממשכנתא בדרגה שנייה?

משכנתא בדרגה ראשונה לעומת משכנתא בדרגה שניה נבדלות בעיקר בשני תחומים:

1. חוזק השיעבוד וקדימות: משכנתא מדרגה ראשונה מקבלת את כל הכסף עד לכיסוי החוב. משכנתא בדרגה שנייה מקבלת את הכסף רק לאחר שכל החובות של המשכנתא מדרגה ראשונה סולקו. עובדה זו הופכת את הדרגה השנייה למסוכנת הרבה יותר.
2. תנאים וריבית: בשל הסיכון הגבוה יותר, משכנתא בדרגה שנייה ניתנת על ידי גופים חוץ בנקאיים בריבית גבוהה משמעותית, כיוון שהיא ניתנת על שווי היתרה בנכס שנותרה לאחר החוב הראשון.

מי נותן משכנתא מדרגה ראשונה ומהם התנאים?

מתי אפשר לרשום משכנתא מדרגה ראשונה?

בכל עסקת רכישה או שיעבוד נכס, הבנק או הגוף המממן ידרוש את רישום הדרגה הראשונה.

מי נותן משכנתא מדרגה ראשונה?

• הבנקים למשכנתאות: הגוף הדומיננטי והמומלץ ביותר, כיוון שהם מפוקחים על ידי בנק ישראל ומציעים את הריביות הנמוכות ביותר.
• גופים חוץ בנקאיים: חברות ביטוח וגופים מוסדיים גם יכולים לתת משכנתאות בדרגה ראשונה, בעיקר במקרים של משכנתא הפוכה או במקרים בהם הבנקים מסרבים.

מה חשוב לדעת לפני שלוקחים משכנתא בדרגה ראשונה?

מכיוון שאתם למעשה מכניסים “שותף” לנכס שלכם לתקופה ארוכה, חשוב לוודא שאתם סומכים על הגוף המממן:

1. הסכם ההלוואה: בדקו היטב את תנאי הפירעון המוקדם (עמלות יציאה). היכולת לבצע מחזור משכנתא בעתיד ללא קנסות מופרזים היא קריטית. השתמשו במחשבון משכנתא והצמדות שלנו כדי לבחון את היתכנות הפירעון המוקדם.
2. בדיקת גופים חוץ בנקאיים: אם אתם פונים לגוף שאינו בנק, ודאו שהוא מפוקח על ידי רשות שוק ההון ושקיים לו רקורד מוכח בשוק.

שאלות ותשובות על משכנתא בדרגה ראשונה

מגבלות ופרטים נוספים

סילוק המשכנתא מתי?

המשכנתא מדרגה ראשונה מסולקת (השיעבוד מוסר) באחד משלושה מצבים:

1. סיום תקופת ההלוואה: כאשר סיימתם לשלם את כל התשלומים החודשיים.
2. פירעון מוקדם: כאשר הלווה בוחר לפרוע את מלוא יתרת ההלוואה (מכספי ירושה, חסכונות או זכייה).
3. מחזור משכנתא: כאשר ההלוואה עוברת מגוף מממן אחד לאחר (כלומר, הבנק החדש מחליף את הבנק הישן כבעל הדרגה הראשונה).

מה הדין אם יש חובות לגורמים אחרים (נושים)?

אם נכנסתם לחובות וגופים אחרים (כגון נושים פרטיים או רשויות) מנסים לעקל או לדרוש את מכירת הבית, הגוף שמחזיק במשכנתא מדרגה ראשונה יקבל את הכסף שלו במלואו לפני כל גוף אחר. זהו היתרון המכריע של דרגה ראשונה עבור הבנק.

האם כל יועץ משכנתאות יכול לטפל בזה?

יועץ משכנתאות מקצועי מתמחה לא רק בבניית תמהיל ההלוואה, אלא גם בליווי משפטי ובירוקרטי של תהליך הרישום עצמו. אנו באלפא משכנתאות מוודאים שהרישום מתבצע בצורה חלקה ונכונה, ושהאינטרסים שלכם נשמרים בכל שלב.

אנו מתמחים בהשגת תנאי המשכנתא הטובים ביותר לדרגה הראשונה שלכם, בין אם לרכישה, שיפוץ או סגירת הלוואות. פנו אלינו לקבלת ליווי מקצועי ולמידע על מחיר יעוץ משכנתא.