מדריך משכנתא

לקיחת משכנתא איננה החלטה של מה בכך. זוהי החלטה שיכולה להשפיע בצורה משמעותית מאוד על מצבנו הכלכלי ונחשבת לאחת ההחלטות הכי חשובות שאי פעם נקבל.

אז איך ניגשים להחלטה כזו? במדריך לקיחת המשכנתא שלפניכם נשתדל לערוך סקירה שתעזור לכם להתמצא במושגי היסוד ותמנע מכם לעשות טעויות (לעיתים הרות גורל) שרבים עושים כאשר הם לוקחים משכנתא .

במדריך משכנתאות זה נסקור את הנושאים הבאים:

1. תהליך ראשוני – התהליך הפורמלי – איך מתנהלים מול רשויות, מה עושים בפועל? ואיך עושים משא ומתן נכון?
2. מסלולי משכנתא – נציג פה מדריך למסלולי משכנתא ונתמקד בשלושה מסלולים עיקריים שאותם מרבית אזרחי המדינה לוקחים בתצורה כזו או אחרת.
3. תמהיל משכנתא – נציג לכם את המושג המאוד חשוב הזה שנקרא ”תמהיל משכנתא” וניתן דגשים על בנייה נכונה שלו ועל מה כדאי לתת תשומת לב יתרה.

1. מדריך לקיחת משכנתא – תהליך ראשוני

נפתח סעיף זה בהצגת טעות נפוצה של ישראלים רבים. סגירה עסקה/חוזה או זכרון דברים לפני שלקחתם בפועל משכנתא. זכרו – משכנתא הינו תהליך לא פשוט שיכול לקחת זמן. סגירת חוזה עם בעל נכס לפני קבלת אישור עקרוני למשכנתא יכולה להכניס אתכם ללחצים ולקבל החלטות שלא בהכרח מיטיבות עמכם! לכן כצעד ראשון, בררו עלות של הנכס שאתם מעוניינים לרכוש, והשאירו לכם מספיק זמן  (לפחות חודש וחצי) לביצוע תהליך המשכנתא.

• אישור עקרוני

אם כן לאחר שהבנתם פחות או יותר כמה כסף תזדקקו לו (אם אחוז המימון הנדרש לכם גבוה מ60%, כדאי מאוד שתיקחו שמאי נכסים לבית המבוקש), עליכם לקבל אישור עקרוני מהבנק לקבלת המשכנתא. אישור זה מהווה למעשה הסכמה שהבנק מוכן להלוות לכם סכום של כסף על מנת לעזור לכם לרכוש את הדירה. שימו לב שלבנקים שונים יש מדיניות אשראי שונה ולכן גם אם בנק אחד לא נתן לכם אישור אין זה אומר שלא תצליחו בהכרח לקבל אותו מבנק אחר.

• בחירת הבנק וניהול מו”מ

השלב הבא יהיה לבחור עם איזה בנק לעבוד. בשלב זה עליכם לערוך מחקר על ההבדלים הקיימים בכל מסלול בין הבנקים השונים. שלב זה יכלול פגישות עם הבנקים על מנת להוזיל עלויות ולמקסם את העסקה עבורכם(ברוב המקרים לא לוקחים את ההצעה הראשונה שנותנים לכם!) חשוב מאוד שתשקיעו זמן בללמוד את היתרונות והחסרונות של מסלולי משכנתא שונים. שימו לב גם שאתם לא ”מורחים” את הבנקים. התנהגות זו מראה על חוסר רצינות ויכולה להוביל לפיצוץ עסקה. בנוסף – התעקשו לקבל הצעות מחיר על התמהיל הספציפי שעליו ביססתם את האישור העקרוני. גם אם הציעו לכם תמהיל אחר, התעקשו לקבל הצעת מחיר על התמהיל הראשוני.

• נתינת ”בטחונות” לבנק

אחרי שבחרתם מאיזה מוסד פיננסי אתם רוצים להלוות כסף, עליכם לספק לאותו מוסד ערובות נדרשות על מנת להבטיח את ההחזר הכספי. משכנתא הינה כאמור הלוואה גדולה, עם סיכון מסוים מצד הבנק ולכן הבנק יעשה כל שיכול על מנת לבטח את עצמו (ואתכם) בתהליך

סוגי הביטחונות להם תידרשו:

• ביטוח חיים שיבטיח לבן זוגכם סכום כספי במקרה של מוות שאיתו יוכלו להשלים את תשלום החוב. סעיף זה הינו חובה אך אפשר לעשות אותו דרך חברת ביטוח עצמאית ולא עם התיווך של הבנק (מומלץ גם פה לחקור ולבדוק. גם על נושא זה כתבנו לכם מאמר שיעזור לכם בניווט הראשוני)
• רישום בטאבו – הכוונה פה היא לרשום ”הערה” שתימנע מכם למכור את הנכס ללא אישור ויידוע הבנק
• ביטוח דירה ומבנה – ביטוח עבור נזקים שיכולים לקרות למבנה (ולא לתכולה) כמו אסונות טבע שימוטטו אותו וכדומה.
• רישום משכון ברשם המשכונות – מלבד אזהרה בטאבו, הבנק יבקש לרשום את האדם ברשם המשכונות. רישום זה נועד להבטיח לנושה (הבנק במקרה זה) לפרוע את החוב. רישום מאפשר לנושה לממש את המשכון במידה והלווה נכשל בפירעון המשכנתא.

• קבלת הכסף

שלב האחרון הוא למעשה קבלת הכסף. שימו לב ששלב זה מטעה שכן במרבית המקרים אתם בכלל לא תקבלו את הכסף. הכסף יעבור ישירות למוכר וככה ימנע סיכון נוסף על הבנק ש”תברחו” עם הכסף.

2. מדריך לקיחת משכנתא – מסלולי משכנתא

קיימים בשוק כ15 מסלולים שונים ואין ביכולתנו להסביר אחד אחד. במקום זאת, בחרנו להתמקד בשלושת המסלולים הנפוצים ביותר, שמרבית הישראלים לוקחים ולהסביר אותם בצורה הפשוטה ביותר על מנת שתקבלו תמונה ראשונית ותבינו לקראת מה אתם הולכים.

נדבר על שלושה מסלולים

• מסלול משכנתא עם ריבית פריים
• מסלול משכנתא עם ריבית קבועה לא צמודה למדד
• מסלול משכנתא עם ריבית משתנה (בערך כל 5 שנים)

ריבית פריים

המסלול האהוב. מלך המסלולים. מסלול זה הינו פופלרי ביותר בישראל משום שהוא, נכון לכתיבת מאמר זה, הזול ביותר. אך אין מתנות בחינם, בטח לא במשכנתאות.

אם כן, מסלול זה הינו מסלול עם ריבית הצמודה לפריים. הפריים הינו ריבית שבנק ישראל קובע (כל מדינה יש מוסד פיננסי אחר שקובע זאת. למשל בארה”ב זה הבנק הפדרלי) והוא משתמש כבסיס לריבית לכל יתר הבנקים. על בסיס זה הבנקים מוסיפים אחוז קבוע של 1.5% וזו למעשה הריבית שעליכם לשלם. מדוע אם כן, מסלול זה אטרקטיבי בימים אלו? משום שריבית בנק ישראל נמוכה מאוד, כבר במשך שנים. אך זכרו, משכנתא הינה הלוואה ארוכת טווח ולכן חשוב מאוד לקחת בחשבון פרמטרים עתידיים. למעשה אם בעתיד ריבית הפריים תעלה, כך גם יעלה ההחזר החודשי שלכם בהתאם. לכן מסלול זה נחשב בעלות נמוכה יחסית אך בסיכון גבוהה.

ריבית קבועה לא צמודה למדד (קל”צ)

מסלול זה הינו המסלול ”הבטוח”. למעשה מדובר על ריבית שנקבעת מראש ולא תשתנה לאורך חלק או כל ההלוואה. נשמע מבטיח נכון? אז כמובן שבשביל לקבל את הביטחון הזה עליכם לשלם ולכן ריבית זו נחשבת בסיכון נמוך אך בעלות גבוהה ביחס למסלול הפריים ובאופן כללי. אחד היתרונות הבולטים של ריבית זו הוא שהיא מאפשרת לכם לתכנן בצורה די מדויקת את המצב הפיננסי העתידי שלכם.

ריבית משתנה

למסלול הזה אנחנו אוהבים לקרוא מסלול ”הביניים” משום שהוא פחות מסוכן ממסלול הפריים אך פחות יקר ממסלול הקל”צ. מסלול זה הינו למעשה מסלול עם ריבית קבועה אך לפרק זמן נתון (כל 5 שנים) מה שלמעשה אומר שיש לכם אפשרות לשנות אותו כל כמה זמן. בנוסף מסלול זה מאפשר חלון הזדמנויות לבצע פירעון מוקדם ללא תשלום עמלה בניגוד למשל למסלול הקל”צ.

3. מדריך לקחית משכנתא – תמהיל משכנתא

חשוב מאוד להבין שמשכנתא איננה הלוואה ”אחת”. זהו למעשה תמהיל של מספר הלוואות שונות שעבור כל אחת מהם אתם יכולים לבחור מסלול שונה עם תנאים שונים.

 בניית התמהיל הנכון עבורכם הינה המשימה הבסיסית ביותר שבעזרתה אתם מתמקחים עם הבנקים השונים ועל בסיסה בוחרים עם מי לעבוד. אנו ממליצים בחום שתיעזרו אנשי מקצוע לפעולה זו (עובד של הבנק הוא לא איש מקצוע. כשמו כן הוא – עובד של הבנק!)

מה שחשוב להבין בבניית התמהיל הוא שאפשר למעשה לחלק את המשכנתא למסלולים שונים בהתאם לחוזי הפיננסי האישי שלכם וככה ליצור גמישות פיננסית עבורכם. התמהיל איננו הלוואה אחת ולכן הוא מאפשר הוזלה של ריביות. שימו לב שלא נהוג לפצל את התמהיל בין בנקים! משכנתא הינו שם כללי לתמהיל הלוואות שכולן נלקחות ממוסד פיננסי אחד. אז בחרו בקפידה עם מי אתם עושים עסקים ואל תתפשרו.