מבוסס על נתוני מס הכנסה - מחירי דירות ועסקאות
📊 כמות עסקאות ≠ מהירות מכירה:
עיר עם הרבה עסקאות יכולה להיות בגלל יותר היצע (יותר דירות למכירה) או יותר ביקוש.
לא ניתן לדעת כמה זמן לוקח למכור דירה באזור מסוים.
🏠 אין נתונים על גודל שוק:
לא יודעים כמה דירות יש בסך הכל בכל עיר, אז לא ניתן לחשב את אחוז התחלופה השנתית.
📈 אין מגמות חודשיות:
הנתונים הם ממוצעים שנתיים - לא רואים עליות וירידות במהלך השנה או עונתיות.
💰 מחיר ממוצע מטעה:
דירה יקרה אחת יכולה להעלות את הממוצע. לא רואים חציון מחירים או התפלגות.
⏱️ זמן מכירה ממוצע: כמה זמן לוקח למכור דירה בכל אזור?
📍 פיצול לשכונות: יש הבדלים גדולים בתוך אותה עיר
🏗️ דירות חדשות מול יד שנייה: שוקים שונים לגמרי עם מחירים שונים
📏 מחיר למ"ר: הנתונים הנוכחיים הם מחיר כולל, לא למטר רבוע
💼 פרופיל קונים: קונים ראשונים, משפרי דיור, משקיעים
🏦 אחוז מימון: כמה אחוז מהעסקאות במשכנתא מול במזומן
📊 היצע מול ביקוש: כמה דירות למכירה יש מול כמה קונים
🔄 קצב מכירות: האם השוק "חם" או "קר" בכל אזור
❗ לקונים: לא ניתן לדעת באיזה אזור הכי קל למצוא דירה או הכי מהר להחליט
❗ למוכרים: לא ניתן לדעת באיזה אזור הכי מהר למכור או איך לתמחר
❗ למשקיעים: לא ניתן לחזות מגמות עתידיות או לזהות "הזדמנויות"
