מה כדאי לעשות עם המשכנתא הקיימת? מדריך אסטרטגי להתמודדות עם שינויי ריבית ומדד

המשק הישראלי עבר בשנים האחרונות טלטלה משמעותית – עליות ריבית חדות, מדד מחירים לצרכן גבוה והיעדר ודאות כלכלית. כל השינויים הללו הופכים את תמהיל המשכנתא שנטלתם לפני מספר שנים (לפני אפריל 2022) לפחות רלוונטי, ואת ההחזר החודשי שלכם לפגיע יותר.

אם אתם מחפשים תשובה לשאלה מה כדאי לעשות עם המשכנתא הקיימת?, אתם לא לבד. זהו בדיוק הזמן לבצע בדיקה מחודשת של התיק שלכם ולחשב מסלול מחדש. אנו באלפא משכנתאות ריכזנו עבורכם את האפשרויות האסטרטגיות המרכזיות, היתרונות והחסרונות של כל צעד, כדי שתוכלו לקבל החלטה מושכלת שתחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

חשוב לזכור: כל המידע המובא כאן הוא כללי. ההחלטה הסופית חייבת להיות מותאמת באופן אישי למצב הכלכלי, ליעדים העתידיים (שדרוג, הרחבה, פנסיה) וליכולת ההחזר הספציפית שלכם.

האפשרויות המרכזיות: 4 דרכים לטיפול במשכנתא

ישנן ארבע דרכים עיקריות שבהן ניתן לטפל במשכנתא שכבר קיימת:

1. פירעון מוקדם (סילוק חלקים): שימוש בכסף פנוי (חיסכון, ירושה, בונוס) כדי לסגור חלק מהקרן של המשכנתא.
2. מיחזור משכנתא: שינוי התמהיל כולו או חלקו, על ידי החלפת מסלולי משכנתא קיימים במסלולים חדשים, ארוכים או קצרים יותר, בתנאי ריבית שונים.
3. גרירת משכנתא: העברת המשכנתא הקיימת מהנכס הנמכר לנכס הנרכש (רלוונטי למשדרגים).
4. הגדלת משכנתא קיימת: לקיחת הלוואה נוספת לכל מטרה, תחת שיעבוד הנכס הקיים.

נצלול לעומק כל אחת מהאפשרויות.

פירעון מוקדם: סגירת חוב בעזרת כסף נזיל

אם צברתם סכום כסף פנוי, השאלה היא: האם כדאי לסגור משכנתא קיימת או להשקיע את הכסף?

בעידן של ריביות משכנתא גבוהות, סילוק חלקי של המשכנתא הפך לאחת האלטרנטיבות המשתלמות ביותר לכסף נזיל שאינו מניב תשואה גבוהה יותר מהריבית שאתם משלמים. אם הכסף שלכם “יושב” בפיקדון בנקאי בריבית של 3% או בעובר ושב, בעוד אתם משלמים על חלקים מהמשכנתא ריבית של 5%-6%, פירעון מוקדם הוא תשואה בטוחה מהפסד.

כלל אצבע: ודאו תמיד שהתשואה שהכסף מניב לכם באפיק ההשקעה גבוהה יותר מהריבית המשוקללת שאתם משלמים על המשכנתא.

נקודה קריטית: בעת פירעון מוקדם, הבנק ישאל אתכם האם תרצו לקצר שנים (ולהשאיר את ההחזר החודשי כפי שהיה), או להוריד את ההחזר החודשי (ולהשאיר את השנים כפי שהן).

ההמלצה הגורפת שלנו היא: עדיף לקצר שנים. הקיצור שנים מביא לחיסכון הגדול ביותר בטווח הארוך, כיוון שהוא מוריד את הקרן ואת הריבית וההצמדה שיצטברו עליה בעתיד.

איזה מסלול כדאי לסלק? תעדוף נכון של חלקי המשכנתא

הנטייה הטבעית היא לסלק את המסלול עם הריבית הנומינלית הגבוהה ביותר. זו טעות. יש לבחון את המסלולים על פי העלות הכוללת הצפויה שלהם:

1. עדיפות למסלולים צמודי מדד ארוכים: אלו המסלולים המסוכנים ביותר. בנק הפועלים משכנתא קיימת (או כל בנק אחר) שכוללת מסלולים צמודי מדד לתקופה של 20 שנה ויותר היא פצצה מתקתקת. עדיף לסלק מסלול קבועה צמודה עם ריבית נמוכה יחסית אם הוא ארוך, מאשר מסלול פריים קצר.
2. עדיפות למסלולים הארוכים ביותר: ככל שהתקופה ארוכה יותר, כך גדלים תשלום הריבית וההצמדה הכוללים. קיצור התקופה במסלול ארוך מייצר חיסכון גדול יותר.
3. שימוש במחשבון משכנתא והצמדות: הדרך היחידה לקבל החלטה נכונה היא לבצע סימולציה. הזינו את הנתונים וראו כמה ריבית והצמדה נטו תחסכו על כל מסלול, לאחר סילוק הסכום שתרצו להחזיר.

האם כדאי להביא כסף מהבית על מנת לסגור חלקים מהמשכנתא?

כן, אבל תחת שני תנאים חשובים:

1. השאירו רזרבה: לא משנה כמה כסף יש לכם בצד, השאירו תמיד סכום ביטחון (לפחות 6-12 החזרים חודשיים) לתרחישים בלתי צפויים, במיוחד במצב המשק הנוכחי.
2. תשואה מול ריבית: אם הכסף שלכם נמצא באפיק השקעה המניב תשואה נמוכה מריבית המשכנתא שלכם, שקלו בכובד ראש לסלק את המשכנתא. לדוגמה, אם אתם משלמים 5% ריבית על חלק מסוים, ומשקיעים בקרן השתלמות שהניבה רק 3% בשנה האחרונה, עדיף להעביר את הכסף לטובת סגירת המשכנתא וליהנות מ-“תשואה” בטוחה של 5%.

מיחזור משכנתא: החלפת תמהיל לשיפור תנאים

מיחזור משכנתא הוא לקיחת משכנתא חדשה במקום או בנוסף למשכנתא הקיימת, לשם שינוי התנאים (ריבית, תקופה, מסלולי משכנתא).

מתי כדאי למחזר? כאשר תנאי הריבית שלכם גבוהים משמעותית מהתנאים העדכניים שניתן לקבל, או כאשר חל שינוי משמעותי במצב הכלכלי שלכם (עלייה בהכנסה, ירידה בהכנסה, צורך בהחזר חודשי נמוך).

האם כדאי למחזר את המסלולים צמודי-המדד? האסטרטגיה מול האינפלציה

מאז 2022, המדד הגיע לשיאים שלא ראינו שנים, מה שהקפיץ משמעותית את יתרת החוב ואת ההחזר החודשי במסלולים הצמודים.

המלצה גורפת: אם יש לכם מסלולים צמודי-מדד (כגון קבועה צמודה, משתנה צמודה) לתקופה של 15 שנה ומעלה, כדאי מאוד לשקול מחזור משכנתא.

לאיזה מסלול כדאי לעבור?

• מעבר לקל”צ (קבועה לא צמודה): מתאים לחלק הקבוע והארוך של התיק. זהו המסלול הבטוח ביותר, שמנטרל לחלוטין את סיכון המדד (תמורת ריבית גבוהה יותר).
• מעבר למשתנה לא צמודה (כל 2-5 שנים): מהווה אלטרנטיבה טובה למסלולים הצמודים. הוא אמנם משתנה, אך השינוי בו נקבע על ידי ריבית בנק ישראל ולא על ידי המדד.

האם כדאי למחזר את מסלול הפריים? ניתוח רווחיות מול מרווח

ריבית הפריים זינקה בשנתיים האחרונות, מה שהקפיץ את ההחזר החודשי של כל מי שיש לו מסלול פריים.

ההחלטה תלויה במרווח שקיבלתם:

יועץ משכנתאות יוכל לנתח את ההשפעה של כל מסלול (כולל פריים) על ידי חישוב עלות ההלוואה הכוללת.

גרירת משכנתא: כאשר עוברים דירה

אם אתם משדרגים דירה, יש לכם שתי אפשרויות לטפל במשכנתא:

1. סילוק מוחלט: סגירת המשכנתא הקיימת עם כספי מכירת הדירה, ולקיחת משכנתא חדשה לגמרי לנכס החדש.
2. גרירת משכנתא: העברת המסלולים הנוכחיים מהדירה הנמכרת לדירה הנרכשת. גרירה משתלמת כאשר יש לכם מסלולי משכנתא “זולים” במיוחד (בריביות נמוכות) שלקחתם לפני תקופת עליות הריבית. גרירה מאפשרת לכם לשמר את התנאים האטרקטיביים הללו.

הגדלת משכנתא קיימת: משכון הנכס לכל מטרה

אם אתם צריכים הלוואה גדולה לכל מטרה (שיפוץ, סיוע לילדים, השקעה), ניתן לקחת הלוואה כנגד שיעבוד הנכס הקיים. הלוואה זו תיקרא “משכנתא לכל מטרה”.

• היתרון: הריביות נמוכות משמעותית מהלוואה רגילה, כיוון שהיא מגובה בנכס.
• המגבלה: ניתן לקבל עד 50% משווי הנכס.

מה צריך לעשות לפני קבלת החלטה? החשיבות של יועץ וכלים

אל תבצעו שינויים במשכנתא לפני שבצעתם בדיקה מקיפה.

1. בדיקת קנסות פירעון מוקדם: לפני כל מחזור, בקשו מהבנק דוח לבדיקת עמלת פירעון מוקדם. סכום הקנס צריך להיות משוקלל כנגד החיסכון הכולל הצפוי.
2. התייעצות עם מומחה: פנייה ליועץ משכנתאות חיונית. הוא יוכל לנתח את התיק הקיים, להשוות אותו לתנאים הנוכחיים בבנקים, ולהציע אסטרטגיה שתמקסם את החיסכון שלכם. תאמינו או לא, מחיר יעוץ משכנתא הוא השקעה שמחזירה את עצמה במהירות.
3. שימוש בכלי סימולציה: השתמשו במחשבון משכנתא והצמדות של אלפא משכנתאות כדי לבצע סימולציות של פירעון ומחזור ולראות את התמונה המלאה.

האם כדאי לסגור משכנתא קיימת או למחזר אותה – זו שאלה שתלויה באופן ישיר במצב השוק, אבל בעיקר במצבכם הפיננסי. אל תתנו למשכנתא שלכם להזדקן ולהפוך ליקרה מדי!