קבלת משכנתא היא תהליך מורכב המבוסס כולו על אמון. כאשר גוף פיננסי דוחה בקשת אשראי, הוא למעשה מאותת על ספק ביכולת ההחזר של הלווה. בעוד שפושט רגל הוא מי שהכריז רשמית על חוסר יכולת לעמוד בחובות, מסורב משכנתא הוא מונח רחב בהרבה, ואינו בהכרח מעיד על כשל פיננסי מוחלט.
באלפא משכנתאות, אנו יודעים שלכל סיפור פיננסי יש שני צדדים. ניהול נכון של המידע והצגתו באופן מקצועי לגופי המימון יכול להפוך סירוב לאישור. במאמר זה נסקור את ההבדלים המהותיים בין שני המצבים, נבחן את הסיבות האמיתיות לסירוב משכנתא ונסביר כיצד יועץ משכנתאות מקצועי יכול לסייע גם במצבים המאתגרים ביותר.
מסורב משכנתא: ספק ביכולת ההחזר (לא בהכרח כשל)
המונח מסורב משכנתא מתייחס לאדם או תא משפחתי שבקשתם לקבלת אשראי לדיור נדחתה על ידי בנק או גוף מימון. חשוב להבין שסירוב יכול לנבוע ממגוון רחב של סיבות, שחלקן אינן קשורות כלל להתנהלות פיננסית לקויה בעבר, אלא למבנה העסקה, גיל הלווים או פרמטרים טכניים אחרים.
הסיבות שבגללן אתם עשויים לקבל סירוב
1. חוסר עמידה ביחס ההחזר (DTI – Debt to Income)
הבנקים בישראל מחויבים לרגולציה של בנק ישראל, הקובעת כי ההחזר החודשי המצטבר של כל ההלוואות של משק הבית (כולל המשכנתא החדשה) לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה.
- חישוב הכנסה פנויה: הבנק בוחן הכנסות קבועות (משכורות, דמי מזונות, קצבאות קבועות, הכנסות משכירות), וממנו מקזז התחייבויות קיימות (הלוואות לטווח של מעל 18 חודשים).
- הכנסה נמוכה מדי: אם מחשבון משכנתא והצמדות מראה שההחזר החודשי המבוקש גבוה מ-40% מהכנסתכם הפנויה, הבנק חייב לסרב לבקשה. זהו סירוב רגולטורי גרידא.
2. היסטוריית אשראי (BDI) שלילית
זהו לב ליבו של החשש הפיננסי. כל גוף מממן בודק את דוח נתוני האשראי שלכם. היסטוריית אשראי שלילית יכולה להיגרם מסיבות רבות, ואין צורך להיות בהכרח פושט רגל כדי לקבל BDI שלילי:
- אי-כיבוד הוראות קבע, צ’קים או כרטיסי אשראי.
- ריבוי הלוואות קטנות או לקיחת אשראי לכל מטרה באופן תדיר.
- התנהלות עסקית לקויה בעבר (אם הלווה הוא עצמאי).
- וותק קצר בחשבון הבנק או “נדידה” בין בנקים.
3. נכס בעייתי או גיל הלווים
- נכס בעייתי: המשכנתא מובטחת על ידי שעבוד הנכס. אם ישנן חריגות בנייה, בעיות ברישום (טאבו/מנהל), או שהנכס מחולק באופן לא חוקי – הבנק לא יראה בנכס “בטוחה ראויה” להחזר ההלוואה, וייתכן שתקבלו סירוב.
- גיל הלווים: בנקים נוטים להגביל את גיל הלווים עד 75 או 80 שנים בתום תקופת ההלוואה. אם גיל הלווים המבוגר אינו מאפשר פריסת תשלומים מספקת, ניתן לקבל סירוב.
פושט רגל: הליך משפטי של כשל מוחלט
המונח פושט רגל (או כיום – “חדלות פירעון ושיקום כלכלי”) מתייחס לאדם שעבר הליך משפטי רשמי מול בית המשפט, שבו הוכרז באופן מוצהר שאינו יכול לעמוד בהתחייבויות הכספיות שנטל על עצמו. ההליך נועד להגן על החייב מפני הנושים, וכולל צו תשלומים ותוכנית שיקום.
ההבדל המהותי ביותר
- מסורב משכנתא: הבעיה היא חשש הבנק לגבי יכולת ההחזר, והוא יכול להיפתר על ידי יועץ משכנתאות שמציג נתונים פיננסיים בצורה נכונה, משנה את מסלולי משכנתא או פונה לגוף מממן אחר.
- פושט רגל: הבעיה היא עובדה משפטית ונתון רשמי בבסיס הנתונים של נתוני האשראי. כשלון זה מונע כמעט אוטומטית קבלת אשראי מהבנקים עד לקבלת הפטר (סיום רשמי של ההליך) וגם שנים לאחר מכן.
האתגר של פושט רגל לשעבר
גם לאחר קבלת הפטר וסיום הליך פשיטת הרגל (חדלות פירעון), הלקוח נשאר “מסומן” בבנקים וברשומות האשראי במשך מספר שנים. במקרה כזה, הבנק כמעט תמיד ייתן סירוב אוטומטי משום שהלקוח הוכיח בעבר חוסר יכולת לעמוד בהתחייבויות.
האם זה אומר שלא תקבלו משכנתא? ממש לא!
העובדה שאתם מסורבי משכנתא או פושט רגל לשעבר אינה גזרת גורל. במקרים רבים, משברים כלכליים נגרמים מנסיבות חיצוניות (מחלה, קורונה, פיטורים) ולא מניהול כושל, ובמקרים אלו יש סיכוי טוב יותר לקבל אישור.
האסטרטגיה הפיננסית לחזרה למשחק
1. הוכחת שיקום פיננסי עקבי (פושט רגל לשעבר)
הבנקים וגופי המימון החוץ-בנקאיים בוחנים כל מקרה לגופו. אם ההליך הסתיים, עליכם להוכיח שיקום פיננסי מלא לאורך זמן. הדבר כולל:
- הכנסה יציבה: הצגת תלושי שכר ודוחות רווח עקביים (אם אתם עצמאים) לתקופה ממושכת.
- התנהלות תקינה: ניהול חשבון עו”ש ללא חריגות, כיבוד כרטיסי אשראי והימנעות מוחלטת מלקיחת הלוואות חדשות לטווח קצר.
ככל שהמרחק ממועד ההפטר גדל, וככל שההתנהלות הפיננסית תקינה יותר, כך הסיכויים לאישור עולים משמעותית.
2. פנייה למימון חוץ-בנקאי והתאמת מסלולי משכנתא
הרגולציה של בנק ישראל על יחס ההחזר מחייבת את הבנקים. גופים חוץ-בנקאיים, כגון חברות ביטוח ובתי השקעות, אינם כפופים לאותה רגולציה קשיחה. לעיתים קרובות, הם יהיו מוכנים לאשר משכנתא ללקוחות שנחשבים מסוכנים יותר לבנקים, בתמורה לביטחונות נוספים או לריבית גבוהה יותר.
- התאמת מסלולים: יועץ משכנתאות יבנה עבורכם מסלולי משכנתא מותאמים, שיכללו פריסה ארוכה יותר או ריבית קבועה שתבטיח ודאות לגוף המממן.
3. ליווי מקצועי של אלפא משכנתאות
לקיחת משכנתא במצב של מסורב משכנתא או פושט רגל לשעבר מחייבת מקצועיות גבוהה:
- ניתוח הסירוב: אנו מנתחים את הסיבה האמיתית לסירוב (DTI, BDI, נכס) ומטפלים בה נקודתית.
- הצגה חזקה: אנו מציגים לגוף המממן “סיפור” פיננסי משכנע, המדגיש את הנתונים החיוביים ואת השיקום הכלכלי שעברתם.
- ניהול מו”מ: אנו מנהלים מו”מ מול גורמים שונים (בנקאיים וחוץ-בנקאיים) כדי להשיג את התנאים הטובים ביותר האפשריים עבור הפרופיל שלכם. לעיתים קרובות, הדרך למשכנתא מתחילה בהלוואה חוץ-בנקאית יקרה יותר, ולאחר שנה-שנתיים של התנהלות תקינה ניתן לבצע מחזור משכנתא ולהוזיל את הריביות.
אל תתנו לסירוב או לטעות מהעבר לחסום את דרככם לרכישת נכס. ההשקעה ב מחיר יעוץ משכנתא במצבים מורכבים היא הכרחית, והיא שתבטיח שתקבלו את האשראי הנחוץ לכם בתנאים המשתלמים ביותר.
