תגית: גרירת משכנתא

מעבר דירה הוא תהליך מורכב ומאתגר, ועל אחת כמה וכמה כשמדובר במכירת נכס קיים שעדיין משועבד למשכנתא ורכישת נכס חדש. אחת השאלות הקריטיות שכל משפחה צריכה לשאול את עצמה היא: האם כדאי לפרוע את המשכנתא הישנה ולקחת חדשה, או לבצע גרירת משכנתא?

גרירת משכנתא היא מנגנון פיננסי חכם שמאפשר לכם להעביר את התנאים הנוחים של ההלוואה הקיימת שלכם מהנכס הנמכר לנכס הנרכש. בייחוד בתקופות בהן הריבית גבוהה (כמו זו הנוכחית), שימור התנאים הישנים עשוי לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

אנו, באלפא משכנתאות, מתמחים בליווי תהליכי גרירת משכנתא מורכבים. במדריך זה נפרט מהי גרירת משכנתא בדיוק, מתי היא כדאית, ואיך פרטי יכול להבטיח שהתהליך יתבצע בצורה המיטבית עבורכם.

 

1. מה זו בעצם “גרירת משכנתא”?

 

גרירת משכנתא (או גרירת משכנתא מנכס לנכס) היא פעולה המאפשרת ללווה המוכר נכס ממושכן, להסיר את השעבוד מהנכס הנמכר ולשעבד במקומו נכס אחר (דירה חדשה, קרקע או אף גרירת משכנתא לפיקדון זמני). המטרה העיקרית של התהליך היא לשמר את תנאי המשכנתא המקוריים – הריביות, מסלולי משכנתא, תקופת ההחזר וגובה ההחזר החודשי – ללא צורך בלקיחת משכנתא חדשה בתנאי שוק עדכניים.

מה זה גרירת משכנתא בפועל? זוהי הדרך להימנע מפירעון מוקדם של ההלוואה, ובכך לחסוך עמלת גרירת משכנתא או עמלת פירעון מוקדם יקרה, וליהנות מהסכמי ריבית שהושגו בעבר בתקופה בה הריביות היו נמוכות.

 

1.1 סוגי גרירה: גרירת משכנתא לנכס אחר

 

גרירת משכנתא מתחלקת לשלושה סוגים עיקריים, בהתאם לסטטוס הנכס החדש שלכם:

1. גרירה לנכס חדש: גרירת משכנתא לנכס אחר או גרירת משכנתא לנכס קיים שרכשתם. היתרה הקיימת עוברת לנכס החדש, והשעבוד נרשם עליו. ניתן לבצע גרירת משכנתא לדירה מקבלן או לדירה יד שנייה.
2. גרירה לביטחון חלופי (גרירה לפיקדון/ערבות): מצב שבו מכרתם את הדירה הישנה, אך טרם רכשתם דירה חדשה (או שטרם נרשמה המשכנתא על הדירה החדשה). הבנק מסכים לשחרר את השעבוד מהדירה הנמכרת כנגד גרירת משכנתא לפיקדון כספי בבנק או ערבות בנקאית בגובה יתרת ההלוואה (בתוספת מרווח מסוים). פתרון זה נותן לכם זמן של עד 36 חודשים לרכישת נכס חלופי (שעליו יועבר השעבוד).
3. גרירת משכנתא לזכאים: אם לקחתם חלק מהמשכנתא כהלוואת זכאות, ניתן לגרור חלק זה, בכפוף לתנאי משרד הבינוי והשיכון המשתנים בהתאם ליישובים וקריטריונים ספציפיים.

2. כיצד מחליטים אם כדאי לגרור את המשכנתא?

 

השאלה לגרור או לא לגרור היא שאלת מפתח פיננסית. הבדיקה חייבת להיות מקיפה, ויש לערב בה ויועץ משכנתאות מומחה.

 

2.1 מתי כדאי לבצע גרירת משכנתא?

 

גרירת משכנתא כדאית בעיקר כאשר מתקיימים התנאים הבאים:

1. תנאים טובים: אם המשכנתא הישנה שלכם נלקחה בתקופה של ריבית נמוכה משמעותית מהריבית הנוכחית, כלומר היא כוללת מסלולי משכנתא בריבית קבועה אטרקטיבית, חבל “לזרוק” את התנאים הללו. חיסכון בעלויות הריבית החדשה יהיה גבוה.
2. הימנעות מעמלת פירעון מוקדם: אם פירעון המשכנתא הנוכחית היה גורר עמלת גרירת משכנתא גבוהה (עמלת היוון), גרירת המשכנתא מאפשרת לכם להימנע מתשלום זה.
3. הימנעות מהחזרים גבוהים: גרירת המשכנתא משמרת את ההחזר החודשי המקורי (בכפוף לשינויי מדד וריבית רלוונטיים), ובכך נמנעת הימנעות מהחזרים גבוהים הנגרמים מלקיחת הלוואה חדשה בתנאי שוק יקרים.

 

2.2 לגרור או לא לגרור? (מבחן הכדאיות)

 

כדי לקבל החלטה מושכלת, יש לבצע ניתוח השוואתי:

 

2.3 גרירת משכנתא והגדלה

 

ברוב המקרים, הנכס החדש יקר יותר מהנכס הנמכר. לכן, לקוחות רבים מבצעים גרירת משכנתא והגדלה. זהו תהליך כפול: גרירת המשכנתא הקיימת (היקרה פחות) + לקיחת משכנתא משלימה חדשה. כאן יש לנהל משא ומתן קשוח מול הבנק על תנאי המשכנתא המשלימה (לדוגמה, גרירת משכנתא בנק הפועלים ומשכנתא חדשה באותו בנק).

3. איך מתבצע התהליך? שלבים לגרירת משכנתא

 

תהליך גרירת משכנתא הוא בירוקרטי ומורכב, ואורך זמן ממוצע של כ-30 ימים, אך יכול להימשך יותר במקרים מורכבים.

 

3.1 שלבים לגרירת משכנתא

 

1. פנייה מוקדמת לבנק וקבלת אישור עקרוני: עוד לפני סגירת העסקה, יש לפנות לבנק (לדוגמה, גרירת משכנתא בנק לאומי, גרירת משכנתא דיסקונט או גרירת משכנתא טפחות) ולקבל אישור עקרוני לגרירת משכנתא. אישור זה חיוני כדי לדעת שהבנק מאפשר את הגרירה ושהנכס החדש עומד בתנאי השעבוד.
2. הערכת שמאי לנכס החדש: הבנק ידרוש הערכת שמאי לנכס הנרכש כדי לאשר את גובה ההלוואה הנותר ואת השעבוד.
3. הגשת בקשה מסודרת: יש להגיש בקשה לגרירה בצירוף הסכם המכר של הדירה הנמכרת (גרירת משכנתא בהסכם מכר) והעתק של חוזה הרכישה של הנכס החדש.
4. שעבוד ושחרור: לאחר אישור הבנק, מתבצעת העברת השעבוד: הסרת השעבוד מהדירה הנמכרת ושעבוד הדירה החדשה לטובת הבנק.
5. טיפול בפער זמנים (אם רלוונטי): אם יש פער בין מועד המכירה לקנייה, עוברים לשלב גרירת משכנתא לפיקדון זמני.

 

3.2 ומה אם מכרתם ועוד לא קניתם?

 

כאשר נוצר פער זמנים (לדוגמה, מכירת הנכס ב-1.1 וקבלת הנכס החדש ב-1.6), ניתן לבצע גרירה זמנית:

• גרירת משכנתא לפיקדון: סכום יתרת המשכנתא מושם בפיקדון בבנק (למשל, גרירת משכנתא מזרחי טפחות לטובת פיקדון) או כנגד ערבות בנקאית. הפיקדון משמש כבטוחה לבנק במקום הנכס.
• התחייבות להשלים: אתם ממשיכים לשלם את ההחזר החודשי כרגיל, ומחויבים לרכוש נכס חדש ולשעבד אותו לבנק תוך 36 חודשים.

 

4. למה הליווי המקצועי שלנו הוא הכרחי?

 

תהליך גרירת משכנתא הוא אחת מהפעולות המורכבות ביותר בעולם המשכנתאות. העובדה שאינכם יכולים לבצע גרירת משכנתא לבנק אחר מציבה אתכם בעמדת נחיתות מול הבנק הקיים שלכם.

 

4.1 תלות בבנק והמשכנתא המשלימה

 

אם אתם זקוקים למשכנתא משלימה (כמו במקרים של גרירת משכנתא לדירה חדשה יקרה יותר), אתם “שבויים” של הבנק המקורי. הבנק יודע זאת ועלול לנצל את המצב כדי להציע תנאים פחות טובים על המשכנתא המשלימה.

מבית אלפא משכנתאות ייכנס לתמונה ויבצע:

1. ניתוח כדאיות מול : נבחן באמצעות מחשבון גרירת משכנתא האם שווה לגרור את התנאים הישנים או לפרוע הכול ולבצע כולל בתנאי שוק חדשים.
2. ניהול משא ומתן על ההשלמה: ניהול מו”מ קשוח על הריביות של ההלוואה המשלימה מול הבנק המקורי (בין אם זו גרירת משכנתא בנק דיסקונט או גרירת משכנתא מזרחי טפחות).
3. גישור פערים: ליווי צמוד לטיפול בפער הזמנים שנוצר, כולל טיפול בגרירת משכנתא לפיקדון והסדרת הביטחונות.

5. סיכום: כשותף לתהליך

 

תהליך גרירת משכנתא הוא קריטי ורגיש. טעות בתמחור או בניהול הפערים הזמנים עלולה לעלות לכם בעמלות מיותרות ובריביות יקרות על ההשלמה.

גרירת משכנתא תהליך שמנוהל נכון מבטיח שאתם מנצלים את זכויותיכם לשמירה על תנאי ההלוואה הטובים שלכם. אנו באלפא משכנתאות נלווה אתכם צעד אחר צעד, מרגע ההחלטה על גרירת משכנתא לנכס חדש ועד לשחרור השעבוד הסופי. לבירור עבור ליווי בתהליך גרירת משכנתא, צרו עמנו קשר.