מרבית בעלי הנכסים מכירים את המשכנתא כהלוואה בסיסית לרכישת דירה. אך מה קורה כאשר אתם כבר משלמים משכנתא, וצריכים מימון נוסף למטרה אחרת? בין אם זה לשיפוץ, סגירת חובות, השקעה עסקית או כל צורך אחר, האפשרות שרבים לא מכירים היא משכנתא מדרגה שניה. זהו מוצר פיננסי מורכב, אך כאשר מבינים אותו ויודעים כיצד להשתמש בו נכון, הוא הופך לכלי רב עוצמה שיכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
במדריך מקיף זה, נסביר מה זה משכנתא מדרגה שניה, למי היא מתאימה, מי מציע אותה, וכיצד היא יכולה להיות הפתרון המושלם לצרכים הפיננסיים שלכם, מבלי שתצטרכו לשלם את המחיר הכבד של מחזור משכנתא יקרה.
הבסיס: הבנת מבנה השיעבוד
כאשר אתם רוכשים נכס, הגוף המממן (לרוב בנק) רושם על הנכס שיעבוד (משכון) לטובתו. שיעבוד זה מבטיח שאם לא תעמדו בהחזרי המשכנתא, הבנק יוכל לממש את הנכס כדי לקבל את כספו בחזרה. שיעבוד ראשוני זה נקרא “משכנתא מדרגה ראשונה”.
משכנתא מדרגה שניה היא משכנתא נוספת, הניתנת כנגד אותו נכס שכבר משועבד. היא מגיעה במקום השני בתור לפירעון החוב במקרה של חדלות פירעון. בעוד שמי שרשום ראשון זכאי לקבל את כספו ראשון (עד לגובה החוב), מי שרשום שני יקבל את הכסף רק אם נשאר עודף לאחר פירעון החוב הראשון. לכן, סיכון המלווה גבוה יותר, והוא יבקש תמורה גבוהה יותר.
דוגמה פשוטה: נכס בשווי 2.5 מיליון ש”ח עם משכנתא של 1 מיליון ש”ח. הבנק למשכנתאות רשום כנושה הראשון. אתם זקוקים למימון נוסף של 500,000 ש”ח. גוף המימון החדש ירשום רישום משכנתא מדרגה שניה בטאבו. אם הנכס יימכר בגלל אי-פירעון, המיליון ש”ח הראשונים ילכו לבנק, ורק אז, מתוך יתרת הסכום, יקבל המלווה בדרגה השנייה את כספו. הבנת דירוג הסיכון הזה היא המפתח לכל התהליך.
היתרונות המרכזיים של משכנתא מדרגה שניה
מדוע בכלל כדאי לשקול את האפשרות הזו? ישנם מספר יתרונות מהותיים שהופכים את המשכנתא הזו לפתרון פיננסי מעולה:
- שמירה על תנאי המשכנתא הראשונה: זהו היתרון הבולט ביותר. אם לפני מספר שנים לקחתם משכנתא בתנאים מצוינים (למשל, בריבית קבועה נמוכה של 3%), כנראה שריביות אלו לא קיימות עוד בשוק. משכנתא מדרגה שניה מאפשרת לכם לקבל הלוואה נוספת מבלי לגעת במשכנתא הראשונה שלכם, ובכך לשמר את הריביות האטרקטיביות שלה. האפשרות של מחזור משכנתא מדרגה שניה היא למעשה אסטרטגיה שתאפשר לכם לשפר את המצב הפיננסי ללא פגיעה בנכס העיקרי שלכם.
- גמישות במטרות: ניתן לקחת משכנתא מדרגה שניה כמעט לכל מטרה. היא יכולה לשמש כהון עצמי לרכישת נכס נוסף, מימון לרכב חדש, מימון לטיפול רפואי יקר, או הלוואה עסקית לפיתוח עסק קיים. בנוסף, היא מהווה כלי יעיל לאיחוד הלוואות קיימות, ובכך להחליף הלוואות יקרות בהחזר חודשי נוח יותר.
- אחוזי מימון גבוהים יותר בחברות חוץ-בנקאיות: במקרים מסוימים, ובמיוחד כשהמשכנתא מועברת דרך גופים חוץ-בנקאיים, ניתן להשיג אחוזי מימון גבוהים יותר מאשר אלו המוגבלים על ידי בנק ישראל בהלוואות מסוג “משכנתא לכל מטרה”.
הלנדסקה של המלווים: בנקים מול חוץ-בנקאיים
השאלה הגדולה היא היכן ניתן לקבל משכנתא מדרגה שניה. התשובה לכך פחות מורכבת ממה שנדמה.
- בנקים למשכנתאות: באופן עקרוני, בנקים אינם ששים להעניק משכנתא מדרגה שניה. הסיכון גבוה, והם תמיד יעדיפו להיות הראשונים בתור. אמנם גופים כמו משכנתא מדרגה שניה בנק הפועלים או משכנתא מדרגה שניה בנק ירושלים יכולים להציע מוצר כזה, אך הדבר מתאפשר רק במקרים נדירים ובתנאים מאוד ספציפיים. תהליך קבלת הסכמה לרישום משכנתא מדרגה שניה מבנק קיים יכול להיות מורכב ועלול להוות מכשול.
- גופים חוץ-בנקאיים: שוק זה הוא הכתובת העיקרית למשכנתאות מדרגה שנייה. חברות מימון פרטיות, חברות ביטוח ומוסדות פיננסיים חוץ-בנקאיים גמישים יותר ומוכנים לקחת על עצמם את הסיכון הגבוה יותר. בשוק זה ניתן להשיג אישור מהיר יחסית, אך יש להתכונן לריביות גבוהות יותר ולתנאים שונים מאלו המוכרים לנו מהבנקים. יועץ משכנתאות מקצועי ידע לנווט אתכם בין האפשרויות השונות ולבחור את המלווה המתאים ביותר עבורכם.
התהליך: מהגשת הבקשה ועד לרישום משכנתא מדרגה שניה
הליך קבלת משכנתא מדרגה שניה מורכב יותר מהליך של משכנתא רגילה, ולכן דורש ליווי צמוד של מומחה.
- פגישת ייעוץ ובניית תיק: השלב הראשון הוא לפנות ל-יועץ משכנתאות שיבנה עבורכם את הפרופיל הפיננסי ויבחן את היתכנות ההלוואה. יחד עם היועץ, תבנו תמהיל הלוואה באמצעות מחשבון משכנתא והצמדות, ותחליטו על מסלולי משכנתא שונים שיתאימו לכם.
- הגשת בקשה ואישור עקרוני: לאחר גיבוש התוכנית, היועץ יפנה למלווים הרלוונטיים ויגיש את התיק. לאחר קבלת אישור עקרוני, יתחיל תהליך הבדיקה.
- קבלת הסכמת המלווה הראשון: זהו השלב הקריטי. כדי לקדם את ההלוואה, נדרשת הסכמה לרישום משכנתא מדרגה שניה מהבנק שמחזיק בשיעבוד הראשון. היועץ ידע לטפל בכך בצורה מקצועית, ולהתגבר על מכשולים ביורוקרטיים.
- חתימה ורישום: לאחר קבלת כל האישורים, תחתמו על שטר משכנתא מדרגה שניה, והיועץ ידאג להגיש בקשה לרישום משכנתא מדרגה שניה בלשכת רישום המקרקעין.
תהליך מורכב זה הוא הסיבה לכך שחשוב לפנות ליועץ המתמחה בתחום.
התפקיד של יועץ משכנתאות: הרבה מעבר לבנק
ייעוץ משכנתאות בתחום המורכב של משכנתא מדרגה שניה הוא חיוני, וזה המקום שבו תפקיד היועץ מקבל חשיבות עליונה.
- הכרת השוק: יועץ מקצועי מכיר את השחקנים השונים בשוק ואת המדיניות שלהם. הוא יודע לאיזה בנק או גוף חוץ-בנקאי לפנות כדי למקסם את סיכויי האישור בתנאים הטובים ביותר.
- ניהול הסיכונים: היועץ יסביר לכם בצורה שקופה את הסיכונים הכרוכים בלקיחת הלוואה כזו, ויסייע לכם לבנות תוכנית שתבטיח את יכולת ההחזר שלכם לטווח ארוך.
- השוואת עלויות: באמצעות כלים מקצועיים, היועץ יבצע השוואה מדויקת בין האפשרות של משכנתא מדרגה שניה לבין מחזור משכנתא (שעלולה להיות יקרה יותר), כדי שתוכלו לקבל החלטה מושכלת ומבוססת נתונים. עלות ה-מחיר יעוץ משכנתא היא השקעה שתחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.
סיכום: פתרון שיכול לשנות את המציאות הפיננסית
משכנתא מדרגה שניה אינה מוצר מיינסטרים, אך היא פתרון פיננסי מעולה עבור בעלי נכסים המבקשים להשתמש בהון הצבור בנכס לטובת מטרות נוספות. כאשר היא מתוכננת בקפידה ומנוהלת על ידי יועץ מקצועי, היא מאפשרת להגשים חלומות, לשקם את המצב הפיננסי, ולנהל את הנכסים שלכם בצורה חכמה ויעילה.
ב”אלפא משכנתאות” אנו מתמחים במקרים מורכבים ובפתרונות פיננסיים יצירתיים. פנו אלינו עוד היום לייעוץ מקצועי, ונבחן יחד האם משכנתא מדרגה שניה היא המפתח שיסייע לכם להגשים את המטרות הפיננסיות שלכם.
