טבלת משכנתא הפוכה: המדריך המלא – כמה כסף הבית שלכם שווה בגיל הזהב?

הגעתם לגיל הפרישה, יש בבעלותכם דירה ששווה לא מעט כסף, אבל תזרים המזומנים החודשי בבנק לא מאפשר לכם לחיות ברמת החיים שתכננתם? אתם לא לבד. זהו בדיוק המקום שבו הכלי הפיננסי שנקרא “משכנתא הפוכה” נכנס לתמונה. אך לפני שרצים לחתום, ישנו כלי אחד קריטי שחובה להכיר: טבלת משכנתא הפוכה.

טבלה זו היא למעשה המצפן שלכם. היא הכלי הראשוני והבסיסי ביותר לתכנון פיננסי נכון בגיל השלישי. היא מגדירה את גבולות הגזרה – כמה כסף באמת תוכלו “לשחרר” מקירות הבית, בהתאם לגילכם ולשווי הנכס. במאמר מקיף זה, אנו באלפא משכנתאות נעשה סדר בבלגן, נסביר איך קוראים את הנתונים, נשווה בין החברות השונות ונבין כיצד להשתמש במחשבונים השונים בצורה חכמה.

מהי בכלל משכנתא הפוכה?

לפני שנצלול למספרים ולטבלאות, חשוב ליישר קו. משכנתא הפוכה (הנקראת לעיתים “משכנתא פנסיונית”) היא הלוואה לכל מטרה המיועדת לבני 60 ומעלה (ברוב החברות), הניתנת כנגד שעבוד נכס נדל”ן קיים.

מה מיוחד במשכנתא הפוכה?

הייחודיות של המוצר טמונה בכך שאין חובה להחזיר תשלומים חודשיים. הלווים יכולים לקבל את הכסף כסכום חד-פעמי, כקצבה חודשית או כשילוב של שניהם, כאשר החזר הקרן והריבית נדחה למועד פטירת הלווים (עד 120) או בעת מכירת הנכס ועזיבתו. זהו פתרון המאפשר להפוך “בטון” לכסף נזיל, מבלי לוותר על הבעלות על הבית ומבלי לעזוב אותו.

מהי טבלת משכנתא הפוכה?

טבלת משכנתא הפוכה היא למעשה מחירון המימון של הגופים המלווים. הטבלה מציגה את אחוז המימון המקסימלי שניתן לקבל משווי הנכס, כתלות בגיל הלווה.

העיקרון המנחה הוא פשוט: ככל שאתם מבוגרים יותר – כך אחוז המימון עולה.

מדוע? מכיוון שמבחינה אקטוארית, ככל שהלווה מבוגר יותר, תקופת ההלוואה הצפויה קצרה יותר, והסיכון עבור המלווה (בנק או חברת ביטוח) יורד.

הטבלה אינה אחידה לכל השוק. לכל גוף מממן – בין אם זו חברת הראל, כלל, הפניקס או מנורה – יש את המדיניות שלה ואת “לוח הסילוקין” או לוח המימון שלה. עם זאת, המגמה בכולן דומה. הבנה של הטבלה הזו הכרחית לפני פגישה עם יועץ משכנתאות, כדי שתוכלו להגיע עם ציפיות ריאליות.

משכנתא הפוכה טבלה – למה היא כל כך חשובה?

השימוש בטבלה מאפשר לכם לבצע תכנון ארוך טווח. אם אתם בני 65, אחוז המימון יהיה נמוך יחסית (סביב 15%-20%). לעומת זאת, אם תמתינו לגיל 80, ייתכן ותוכלו לקבל כ-45% ואף יותר משווי הבית. הטבלה עוזרת לכם להחליט האם לקחת את הכסף עכשיו, או אולי להמתין מספר שנים אם הצורך אינו דחוף.

מחשבון משכנתא הפוכה: מכלי תיאורטי למספרים אמיתיים

בעוד שהטבלה נותנת אומדן כללי באחוזים, מחשבון משכנתא הפוכה הוא הכלי שהופך את האחוזים לכסף. כיום, ניתן למצוא ברשת כלים שונים כמו מחשבון משכנתא הפוכה הראל, מחשבון משכנתא הפוכה כלל או סימולטור משכנתא הפוכה כללי.

כדי להשתמש בכלים אלו ביעילות, תצטרכו להזין בדרך כלל שני נתונים מרכזיים:

1. גיל הלווה הצעיר: אם מדובר בבני זוג, החישוב תמיד מתבצע לפי גילו של הצעיר מבניהם. זהו הנתון שקובע את השורה הרלוונטית בטבלה.

2. שווי הנכס: הערכה של כמה הדירה שלכם שווה בשוק החופשי.

איך מחשבים את גובה המשכנתא ההפוכה שניתן לקבל?

הנוסחה פשוטה: (שווי הנכס) X (אחוז המימון בטבלה לפי גיל הצעיר) = סכום ההלוואה המקסימלי.

חשוב לזכור כי מדובר בסכום ברוטו. מהסכום הזה יקוזזו לעיתים הוצאות פתיחת תיק, שמאות ועוד, ולכן הסכום שייכנס לחשבון הבנק עשוי להיות מעט נמוך יותר. אנו ממליצים להיעזר בכלי מתקדם כמו מחשבון משכנתא והצמדות כדי להבין גם את השפעת המדד והריבית לאורך זמן.

למה אחוזי המימון במשכנתא פנסיונית כל כך נמוכים?

רבים מלקוחותינו מופתעים כשהם רואים את הטבלאות. “הבית שלי שווה 3 מיליון שקל, למה בגיל 70 נותנים לי רק 20%-25%?”. השאלה הזו מוצדקת, והתשובה טמונה בניהול הסיכונים של המלווה ובמנגנון ההגנה על הלווה.

1. מנגנון הריבית דריבית: במשכנתא הפוכה (במסלול “בלון” בו לא משלמים כלום בשוטף), הריבית מצטברת על הקרן ועל הריבית של השנים הקודמות. חוב של חצי מיליון שקל יכול להכפיל את עצמו תוך כ-15 שנה. אם אחוז המימון ההתחלתי היה גבוה (למשל 60% בגיל 65), החוב היה עלול לעבור במהירות את שווי הבית כולו.

2. הגנת Non-Recourse (הלוואה ללא זכות חזרה): זהו אחד היתרונות הגדולים של המוצר. החוק והמדיניות קובעים כי הלווים או היורשים לעולם לא יהיו חייבים יותר משווי הבית בעת מכירתו. אם החוב תפח מעבר לשווי הבית – ההפרש נמחק והגוף המממן סופג את ההפסד. כדי להגן על עצמם מתרחיש כזה, חברות הביטוח (כמו כלל ביטוח, הראל, מנורה) מגבילות את אחוזי המימון בטבלה.

3. שמירה על הירושה: המטרה היא להשאיר נתח נכבד מהנכס ליורשים. אחוזי מימון נמוכים מבטיחים, בסבירות גבוהה, שגם לאחר שנים רבות יישאר “עודף” ממכירת הדירה שיעבור לילדים.

טבלת מימון משכנתא הפוכה בין החברות השונות

כאשר אנו באלפא משכנתאות משווים הצעות עבור הלקוחות שלנו, אנו בוחנים את הטבלאות של כל השחקנים הראשיים בשוק. חשוב להבין שאין “טבלה אחת” אחידה, וישנם הבדלים דקים שיכולים להיות שווים עשרות אלפי שקלים.

הראל משכנתא הפוכה

חברת הראל היא מובילה ותיקה בתחום. משכנתא הפוכה הראל מאופיינת לעיתים בגמישות בנכסים מסוימים ובטבלאות מימון שמתעדכנות מעת לעת. כאשר בודקים משכנתא הפוכה הראל ריבית, לעיתים ניתן למצוא מבצעים למצטרפים חדשים, אך חשוב לשים לב לאותיות הקטנות. עבור מי שמחפש מחשבון משכנתא הפוכה הראל, מומלץ לוודא שהמחשבון מעודכן לשנת הכספים הנוכחית.

כלל פיננסים משכנתא הפוכה

חברת כלל מציעה מוצר תחרותי מאוד. טבלת משכנתא הפוכה כלל עשויה להציע אחוזים מעט שונים בגילאי הביניים. כלל משכנתא הפוכה לעיתים מאפשרת מסלולים ייחודיים של משיכת כספים בפעימות, מה שיכול להשפיע על תחשיב הריבית הכולל. אם אתם מחפשים מחשבון משכנתא הפוכה כלל, כדאי לדעת שהם מציגים שקיפות רבה בתנאים, אך עדיין נדרשת עין מקצועית להשוואה. כמו כן, לעיתים מתייחסים למוצר כ-משכנתא הפוכה כלל פיננסים, וחשוב לוודא שמדובר באותו גוף מבטח.

הפניקס ומנורה

גם חברות אלו מציעות פתרונות מצוינים. משכנתא הפוכה הפניקס מציגה לעיתים תנאים אטרקטיביים ללווים צעירים יחסית (סביב גיל 60). לגבי משכנתא הפוכה מנורה, החברה ידועה בשירות הלקוחות שלה. לקוחות רבים מחפשים מנורה משכנתא הפוכה טלפון כדי לברר פרטים, אך אנו ממליצים לבצע את הבירור דרך יועץ אובייקטיבי שיכול להשוות את משכנתא הפוכה טבלה של מנורה מול זו של הראל או כלל בזמן אמת.

משכנתה הפוכה הראל או כל חברה אחרת – בסופו של דבר, ההבדל באחוז אחד במימון או בריבית יכול להיות משמעותי מאוד בטווח הארוך.

דוגמה לשימוש בטבלת משכנתא הפוכה

בואו נראה איך זה עובד בפועל עם משכנתא הפוכה חישוב לדוגמה:

יוסי (75) ורבקה (72) גרים בדירה בראשון לציון ששווה 2,500,000 ש”ח.

הם רוצים לעזור לנכד בחתונה ולשפץ את חדר האמבטיה.

1. הם מסתכלים בטבלה. הגיל הקובע הוא של רבקה (72).

2. נניח שבגיל 72, חברת “ישראל ביטוח” (שם בדוי לצורך הדוגמה) נותנת מימון מקסימלי של 22%.

3. החישוב: 2,500,000 * 22% = 550,000 ש”ח.

4. זהו משכנתא הפוכה סכום המקסימום שהם יכולים לקבל. הם לא חייבים לקחת את הכל. אם הם צריכים רק 200,000 ש”ח, עדיף לקחת רק את מה שצריך כדי לחסוך בתשלומי ריבית.

למי מתאימה משכנתא הפוכה?

המוצר הזה אינו מתאים לכל אחד, אך הוא פתרון מציל חיים עבור רבים.

• השלמת הכנסה: למי שהפנסיה אינה מספיקה לו למחייה שוטפת.

• סיוע לילדים: הורים שרוצים לתת “ירושה בחיים” ולעזור לילדים לקנות דירה משלהם (הון עצמי).

• כיסוי חובות: למי שיש הלוואות קצרות מועד בבנק בריביות גבוהות ומחניקות. במקרה כזה, ניתן לבצע סוג של מחזור משכנתא או איחוד הלוואות לתוך המשכנתא ההפוכה, ובכך לאפס את התזרים החודשי.

• הוצאות רפואיות: מימון טיפולים, מטפל סיעודי או התאמת הבית לצרכים רפואיים.

למי מיועדת המשכנתא ההפוכה?

חשוב להדגיש כי קהל היעד הוא בעלי נכסים בלבד. בניגוד למסלולי משכנתא רגילים המיועדים לרכישה, כאן הנכס הוא הבסיס לכל העסקה. כמו כן, חשוב שתהיה הסכמה משפחתית. למרות שההורים הם בעלי הנכס ויכולים להחליט לבד, אנו תמיד ממליצים לערב את הילדים בתהליך כדי למנוע אי נעימויות בעתיד.

שאלות ותשובות נפוצות – משכנתא הפוכה טבלה

האם הטבלה מחייבת את החברה?

הטבלה מציגה את המקסימום האפשרי. אישור ההלוואה הסופי כפוף לשמאות (הערכת שווי הנכס בפועל) ולאישור החיתום של החברה.

איך משפיע מחשבון החזר משכנתא הפוכה על ההחלטה?

בעזרת המחשבון ניתן לראות לא רק כמה תקבלו, אלא כמה החוב יגדל. אם תבחרו לשלם את הריבית כל חודש (ולא לדחות הכל לסוף), תוכלו לראות שהחוב נשאר יציב. זהו כלי קריטי לקבלת החלטה מושכלת.

האם כדאי לפנות ישירות לחברה כמו הפניקס או כלל?

פניה ישירה מגבילה אתכם להצעה של אותה חברה בלבד. מחשבון משכנתא הפוכה הפניקס יראה לכם רק את התוצאות של הפניקס. יועץ חיצוני יציג בפניכם השוואה של כל השוק, כולל משא ומתן על הריביות, וישיג לכם את העסקה הטובה ביותר.

סיכום: אל תתמודדו עם הטבלאות לבד

טבלת משכנתא הפוכה היא נקודת הפתיחה, אבל היא לא כל הסיפור. כדי להבין באמת כמה כסף תוכלו לקבל, באילו תנאים, ומהי ההשפעה ארוכת הטווח על הירושה שלכם, אתם זקוקים למומחים לצידכם.

אנו באלפא משכנתאות מתמחים בפתרונות מימון לגיל השלישי. אנו עובדים מול כל החברות – הראל, כלל, מנורה, הפניקס והבנקים השונים – כדי להתאים לכם את החליפה הפיננסית המדויקת ביותר. אנו נבצע עבורכם סימולטור משכנתא הפוכה מורחב, נשווה את מסלולי משכנתא (כמו מסלול צמוד מדד לעומת לא צמוד), ונדאג שתקבלו את המקסימום שמגיע לכם במינימום סיכון.

רוצים לדעת בדיוק כמה הבית שלכם שווה עבורכם? מתעניינים לגבי מחיר יעוץ משכנתא ומה הוא כולל? צרו קשר עוד היום עם אלפא משכנתאות לפגישת ייעוץ ללא התחייבות, ותתחילו ליהנות מהנכסים שצברתם כל החיים.