בעידן שבו מחירי הנדל”ן ממשיכים לטפס, משקיעים רבים מחפשים פתרונות יצירתיים כדי להגדיל את תיק הנכסים שלהם. אחד הכלים החזקים ביותר שהיה זמין בעבר, וכיום קיים במערכת החוץ-בנקאית, הוא משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף. כלי זה איפשר למנף נכסים קיימים כדי לממן רכישות חדשות, אך בשנים האחרונות חלו שינויים רגולטוריים דרמטיים שהפכו את השיטה המקובלת לפחות נגישה. במאמר זה, נסביר מהו הכלי הפיננסי הזה, מה ההבדל בין השיטה הבנקאית לשיטה החוץ-בנקאית וכיצד תוכלו עדיין לממש את הפוטנציאל הטמון בו.
מה זה בעצם משכון נכס קיים?
עד לאחרונה, אם בבעלותכם הייתה דירה, יכולתם לגשת לבנק ולבקש משכנתא נוספת, על בסיס שוויה של הדירה הקיימת. הכסף שהתקבל שימש כהון עצמי לרכישת דירה נוספת. נהוג היה לקבל מהבנק עד 50% משווי הנכס הקיים, ובנוסף, לקחת משכנתא של עד 50% על הנכס החדש, מה שאפשר למשקיעים לממן את העסקה כמעט במלואה, מבלי להביא הון עצמי רב מהבית.
אולם, בנק ישראל, במטרה לצנן את שוק הנדל”ן ולהפחית את רמות המינוף, אסר על הבנקים להעניק אשראי כזה. כיום, הבנקים לא מאפשרים משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף להשקעה.
האם הפתרון עדיין קיים? בנק מול גופים חוץ-בנקאיים
האיסור של בנק ישראל על הבנקים יצר וואקום בשוק, והוביל לצמיחתם של פתרונות מימון חדשניים מצד המערכת החוץ-בנקאית.
- המערכת הבנקאית: כיום, הבנקים מאפשרים משכון נכס קיים רק לצורך שיפור דיור. כלומר, אם אתם מוכרים את הדירה הקיימת ורוכשים במקומה נכס אחר (ונשארים בסופו של דבר עם דירה אחת בלבד), ניתן לקחת “הלוואת גישור” זמנית, הממונפת על הנכס הקיים. אך כאשר המטרה היא רכישת נכס נוסף, לא תמצאו פתרון כזה בבנק.
- המערכת החוץ-בנקאית: בניגוד לבנקים, חברות חוץ-בנקאיות כמו חברות ביטוח וגופי אשראי אינן כפופות לרגולציה של בנק ישראל בנושא זה. גופים אלה מציעים פתרונות של משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף, ואף מעניקים במקרים רבים אחוזי מימון גבוהים יותר, שיכולים להגיע עד 70% ואף יותר, בהתאם לנתוני הלקוח והנכס.
יתרונות וחסרונות של משכון נכס קיים
כמו כל כלי פיננסי, גם כאן יש יתרונות וחסרונות שחשוב להכיר:
יתרונות:
- מנוף פיננסי עוצמתי: זוהי דרך מצוינת לממש את הפוטנציאל של הנכס שברשותכם, ולהשתמש בו כמקור הון עצמי לרכישות נוספות, ללא צורך בכסף נזיל.
- הרחבת תיק הנכסים: הלוואה כזו מאפשרת למשקיעים להרחיב את תיק הנדל”ן שלהם באופן מהיר ויעיל.
- כיסוי עצמי: בתכנון פיננסי נכון, דמי השכירות מהנכסים החדשים יכולים לכסות את החזרי המשכנתאות, מה שמוריד את הנטל הפיננסי על משק הבית.
חסרונות:
- תלות בגופים חוץ-בנקאיים: בשל האיסור על הבנקים, הפתרון זמין כיום בעיקר דרך חברות חוץ-בנקאיות. לעיתים קרובות, הדבר כרוך בריביות גבוהות יותר ובעמלות נוספות.
- סיכון פיננסי: מינוף גבוה מגדיל את הסיכון הפיננסי. חוסר תכנון נכון עלול להוביל לחשיפה גבוהה מדי להלוואות, ולכובד כלכלי על משק הבית.
למה חשוב לפנות ליועץ משכנתאות?
עסקאות מינוף נדל”ן דורשות ניסיון, ידע וראייה פיננסית רחבה. תכנון לא נכון עלול להוביל לריביות גבוהות, תזרים מזומנים שלילי וסיכון פיננסי גדול.
ביועצי “אלפא משכנתאות”, אנו מתמחים בבניית תוכניות מימון מורכבות לעסקאות נדל”ן. אנו נלווה אתכם לכל אורך התהליך:
- תכנון פיננסי: נבנה עבורכם תוכנית עסקית מפורטת, הכוללת חישוב מדויק של כלל העלויות וההוצאות, לצד תזרים המזומנים הצפוי. לשם כך, תוכלו להיעזר במחשבון משכנתא והצמדות.
- איתור פתרונות: אנו מכירים את כל הגופים הפועלים בשוק החוץ-בנקאי, ונדאג להתאים לכם את הגוף המלווה והמסלול האופטימלי, בהתאם לצרכים ולנתונים שלכם, מתוך מגוון מסלולי משכנתא.
- ניהול מו”מ: אנו ננהל עבורכם את המשא ומתן מול הגופים המלווים כדי להשיג את התנאים והריביות הטובים ביותר. כמו כן, נסייע לכם גם בעתיד לבצע מחזור משכנתא במידה ותצטרכו.
אל תתנו לשינויים הרגולטוריים לעצור אתכם. אם אתם מעוניינים לבצע מינוף נכון וחכם על הנכס הקיים שברשותכם, צרו עמנו קשר עוד היום ונתחיל לתכנן את עסקת הנדל”ן הבאה שלכם. זכרו כי מחיר יעוץ משכנתא הוא השקעה משתלמת שיכולה לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. השירות של יועץ משכנתאות מקצועי הוא המפתח להשגת העסקה הטובה ביותר.
