רכישת דירה שניה היא צעד פיננסי משמעותי, המעיד על יציבות כלכלית ורצון להגדיל את ההון העצמי. בין אם המטרה היא השקעה, מגורים עבור ילדיכם או יצירת מקור הכנסה נוסף, תהליך זה שונה מהותית מרכישת דירה ראשונה. הוא מציב בפני הרוכשים אתגרים חדשים, הן בתחום המימון והן בתחום המיסוי. במאמר זה, נצלול לעומק עולם הנדל”ן ונפרט את כל מה שחשוב לדעת לפני שאתם מתחייבים למשכנתא לדירה שניה.
הכללים משתנים: כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה שניה?
בעיני בנק ישראל והרגולטור, כאשר אתם בעלים של נכס, ובין אם יש עליו משכנתא או לא, קניית דירה שניה מסווגת כרכישת “דירה להשקעה”. סיווג זה תקף גם אם המטרה אינה השקעה נטו. קטגוריזציה זו נועדה לצנן את שוק הנדל”ן ולצמצם את היקף ההשקעות, והיא כוללת שני הבדלים מרכזיים:
- שיעור המימון: בעוד שרכישת דירה ראשונה מאפשרת לכם לקבל מימון של עד 75% משווי הנכס, הכללים מחמירים משמעותית במשכנתא לדירה שנייה. הבנקים מוגבלים ומורשים להעניק משכנתא על דירה שניה בשיעור של עד 50% בלבד משווי הנכס. זהו אחוז משכנתא לדירה שניה המקסימלי שניתן לקבל.
- מיסוי: רכישת דירה ראשונה מזכה אתכם בפטור ממס רכישה עד לתקרה מסוימת. לעומת זאת, קניית דירה שנייה מחייבת תשלום מס רכישה כבר מהשקל הראשון.
הון עצמי לדירה שניה: תכנון קפדני לפני שמתחילים
לפני שאתם יוצאים לדרך עם רכישת נכס נוסף, חשוב לבצע תכנון פיננסי מעמיק. ארבעה גורמים עיקריים שצריך לקחת בחשבון:
- מימון: מכיוון שאחוז מימון משכנתא לדירה שניה מוגבל, עליכם לוודא מראש שיש לכם את ההון עצמי לדירה שניה הנדרש כדי להשלים את העסקה. ברוב המקרים, לא מספיק שיהיו לכם 50% משווי הנכס – אתם תזדקקו לסכום נוסף לכיסוי הוצאות נלוות. זה עונה על השאלה כמה הון עצמי צריך למשכנתא לדירה שניה.
- מיסוי: מס רכישה על דירה שנייה הוא הוצאה כבדה שיש להיערך אליה מראש. שיעור המס הוא גבוה, ויש לוודא שיש לכם מספיק הון נזיל כדי לכסות אותו, שכן הבנק לא יממן אותו.
- מטרות ההשקעה: האם אתם רוכשים את הדירה לצורך תשואה שוטפת מדמי שכירות? או שמא המטרה העיקרית היא רווח עתידי ממכירת הנכס? התשובה לשאלה זו תשפיע על סוג הנכס שתבחרו ועל האסטרטגיה הפיננסית שתבנו.
- היערכות לבלתי צפוי: גם אם אתם מתכננים לכסות את החזר המשכנתא באמצעות דמי שכירות, תמיד קיימת האפשרות שתהיינה תקופות שבהן הנכס לא יהיה מושכר. לכן, חשוב שתהיה לכם “כרית ביטחון” פיננסית כדי לעמוד בהחזרים גם בחודשים אלו.
כמה הון עצמי צריך לדירה שניה?
משכנתא לדירה שניה בנק ישראל מגבילה את גובה משכנתא לדירה שניה ל-50% בלבד. עם זאת, משכנתא חוץ בנקאית לדירה שניה לא כפופה לרגולציה של בנק ישראל ויכולה להציע אחוזי מימון גבוהים יותר, לעיתים עד 70% או 80%. כדי לבדוק כמה אתם צריכים בדיוק, ניתן להשתמש במחשבון משכנתא לדירה שניה שיסייע לכם להבין את הצרכים הפיננסיים שלכם בצורה מדויקת יותר.
כמה צריך הון עצמי לדירה שניה בפועל? תצטרכו הון עצמי לדירה שניה של 50% לפחות, בתוספת כספים לכיסוי עלויות נלוות כמו מס רכישה, עורך דין ושמאות.
תנאים נוספים ללקיחת משכנתא לדירה שניה כוללים:
- הכנסות: הבנק יבחן את יחס ההחזר החודשי של כלל ההלוואות (כולל משכנתא דירה שניה) מול ההכנסה הפנויה שלכם. החדשות הטובות הן שהבנקים ברוב המקרים יחשיבו גם את דמי השכירות העתידיים כחלק מההכנסה שלכם.
- היסטוריית אשראי: כמו בכל בקשת אשראי, הבנקים יבדקו את דירוג האשראי שלכם ויוודאו שאין לכם חובות או בעיות תזרים שעלולות להעיד על סיכון.
מימון משכנתא לדירה שניה: פתרונות וטיפים חשובים
מעבר למחיר הדירה ולתשלומי המשכנתא, ישנן הוצאות נוספות שיש לקחת בחשבון:
- מס רכישה: כאמור, מדובר בהוצאה כבדה ומשמעותית. חשוב לזכור שאתם מממנים הוצאה זו מהדירה שניה הון עצמי שלכם בלבד.
- שמאות מוקדמת: אם אתם רוכשים דירה יד שנייה, מומלץ להזמין שמאי עוד לפני החתימה על החוזה. הערכה נמוכה מהמחיר בחוזה עלולה להקטין את סכום המשכנתא שהבנק יאשר, ולכן עדיף לגלות זאת מראש.
- יועץ משכנתאות: ליווי מקצועי הוא השקעה משתלמת במיוחד בעסקה מורכבת כמו זו, שיכולה לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך השנים.
כמה אפשר לקבל משכנתא על דירה שניה? וגם, כמה משכנתא על דירה שניה? התשובה תלויה בגורמים רבים. משכנתא על דירה שנייה היא אמנם מוגבלת, אך עם תכנון נכון וליווי מקצועי, ניתן להשיג את המימון הנדרש. האם אפשר לקחת משכנתא על דירה שניה? כן, בהחלט, אך יש לבצע את התהליך בצורה מתוכננת ואחראית.
למה לבחור באלפא משכנתאות?
קניית דירה שניה משכנתא או רכישת דירה שניה משכנתא היא אחת העסקאות המורכבות ביותר בעולם הנדל”ן. היא דורשת לא רק מומחיות בתמהילי משכנתא וניהול מו”מ מול הבנקים, אלא גם הבנה עסקית עמוקה של כל ההיבטים הפיננסיים והתזרימים.
ביועצי “אלפא משכנתאות”, אנו מלווים מדי יום רוכשי דירות שנייה, ומספקים להם שירות מקיף הכולל:
- בניית תוכנית עסקית מפורטת: אנו בוחנים את כל ההיבטים של העסקה – מהמימון משכנתא דירה שניה, דרך המיסוי ועד לניהול התזרים – כדי לוודא שאתם מבצעים השקעה חכמה ובטוחה.
- איתור פתרונות מימון: אנו מכירים את כל האפשרויות הקיימות בשוק, כולל גופים חוץ-בנקאיים, ונדאג למצוא עבורכם את הפתרון המשתלם ביותר למשכנתא לרכישת דירה שניה. ניתן גם לבצע מחזור משכנתא לדירה הראשונה כדי להקל על הנטל הפיננסי, או לחילופין, לבחון משכנתא ראשונה לדירה שניה במידה וזו הפעם הראשונה שאתם לוקחים משכנתא.
- ליווי צמוד: אנו נסייע לכם בכל שלב, החל מבחירת הנכס ועד לחתימה על החוזים.
אל תתנו למורכבות לעצור אתכם. בצעו את הצעד הבא בחיים הפיננסיים שלכם בצורה חכמה ומקצועית. צרו קשר עוד היום עם אלפא משכנתאות, ונבנה יחד את תוכנית ההשקעה המושלמת עבורכם. בנוסף, תוכלו להשתמש במחשבון משכנתא והצמדות שלנו כדי לתכנן את התקציב שלכם ולבחור מבין מסלולי משכנתא את המתאים לכם ביותר. עלות מחיר יעוץ משכנתא היא השקעה קטנה מול החיסכון הכספי והשקט הנפשי שתקבלו.
