האם כדאי לקחת יועץ משכנתאות בנתיבות? המדריך המלא להתנהלות כלכלית נבונה

משכנתא היא ככל הנראה ההחלטה הכלכלית הגדולה, המורכבת והמשמעותית ביותר שתקבלו בחייכם. זוהי התחייבות ארוכת טווח שמשפיעה ישירות על רמת החיים שלכם למשך עשרות שנים. לכן, השקעת זמן, מאמץ ומחשבה מעמיקה בהחלטה זו – תוך הסתייעות באנשי מקצוע – היא לא בגדר המלצה, אלא חובה.

אז האם נכון לשכור שירותי ייעץ משכנתאות? למה בכלל צריך חברה חיצונית כשיש יועץ בבנק? מה חשוב לשאול יועצי משכנתאות באזור נתיבות, ומהן העלויות? במאמר הבא נעשה סדר בבלאגן.

דבר אחד בטוח כבר מעכשיו: אל תתפשרו. אל תסמכו על “טיפ” מחבר ילדות, על יועץ בבנק שהאינטרסים שלו לא שקופים לכם, או על אדם ללא הכשרה וניסיון מוכח.

הטעות הקריטית: קודם דירה, אחר כך כסף

הטעות הנפוצה (והכואבת) ביותר שרבים עושים היא לחתום על חוזה רכישת דירה ורק אז לגשת לבנק לברר על משכנתא. זהו מתכון לאסון: אתם עלולים לגלות שההחזר החודשי הנדרש “חונק” אתכם, או גרוע מכך – שהבנק מסרב לתת לכם משכנתא, מה שיגרור תשלום פיצויים כבדים למוכר על הפרת חוזה.

הכלל הראשון: בירורים פיננסיים עושים בהתחלה. לפני שפותחים יד-2, בדקו:

1. מהו ההון העצמי האמיתי שלכם?

2. מהי יכולת ההחזר החודשית שלכם?

3. האם אתם זכאים להטבות מיוחדות (כפי שנפרט מיד)? רק לאחר שתקבלו “אישור עקרוני” ותבינו את המסגרת התקציבית, צאו לחפש את דירת החלומות. יועץ משכנתאות פרטי ומנוסה יוכל לסייע לכם כבר בשלב הזה ולמנוע עוגמת נפש.

4 הגורמים שייקבעו כמה תשלמו (ואיך זה קשור למחיר למשתכן ומחיר מטרה)

משכנתא היא הלוואה זולה יחסית כי היא משוייכת לנכס (הבית משועבד לבנק), אך בהתנהלות שגויה היא עלולה לעלות לכם פי שניים מהסכום המקורי שלקחתם. ארבעה גורמים עיקריים משפיעים על ההחזר:

1. 1. גובה המשכנתא: הסכום הכולל שאתם לוקחים מהבנק.

   2. אחוז המימון (LTV): היחס בין גובה המשכנתא לשווי הנכס. ככל שאחוז המימון גבוה יותר, הריבית שתשלמו תהיה גבוהה יותר (“קנס” על סיכון).

   3. הריבית והתמהיל: סוגי המסלולים (פריים, קבועה, משתנה) והריביות עליהם.

   4. תקופת הפריסה: לכמה שנים חילקתם את ההלוואה.

הזדמנויות הזהב: מחיר למשתכן ומחיר מטרה

כאשר מחשבים את גובה המשכנתא ואחוז המימון, חשוב מאוד לבדוק האם זכיתם או שאתם זכאים לרכוש דירה במסגרת תוכניות ממשלתיות כמו מחיר למשתכן או מחיר מטרה. תוכניות אלו, הנפוצות מאוד בפרויקטים חדשים (גם באזור נתיבות והדרום), מאפשרות לזוגות צעירים ולמחוסרי דיור לרכוש דירה במחיר מופחת משמעותית ממחיר השוק. היתרון הגדול במשכנתא בתוכניות אלו הוא שחישוב אחוז המימון נעשה לעיתים לפי שווי השוק של הדירה ולא לפי מחיר הרכישה בפועל (בכפוף למגבלות בנק ישראל). משמעות הדבר היא שניתן לקבל מימון גבוה יותר ולהיחשב כלווים בסיכון נמוך יותר, מה שמוביל לריביות טובות יותר. יועץ משכנתאות המכיר את רזי התוכניות הללו יידע למקסם את ההטבות עבורכם.

הריבית והתמהיל: למה להיזהר מיועץ הבנק?

נהוג לבנות “תמהיל” – שילוב של כמה הלוואות קטנות (מסלולים) המרכיבות את המשכנתא הגדולה. כאן נכנס לתמונה ניגוד האינטרסים: יועץ המשכנתאות בבנק (יהיה זה בנק הפועלים, לאומי, מזרחי או דיסקונט) עובד עבור הבנק. המטרה שלו היא שהבנק ירוויח. לעומת זאת, יועץ משכנתאות פרטי עובד עבורכם. המטרה שלו היא לחסוך לכם כסף. טיפ של אלופים: היזהרו מיועצים שעובדים בחינם. אם אתם לא משלמים על המוצר, אתם כנראה המוצר. השקיעו בייעוץ אובייקטיבי כדי לחסוך מאות אלפי שקלים בריביות לאורך השנים.

היום שאחרי: מתי עושים מחזור משכנתא?

רבים חושבים שברגע שחתמו על המשכנתא, זהו “חתונה קתולית” ל-30 שנה. זו טעות. החיים דינמיים, והמשכנתא צריכה להשתנות איתם. כאן נכנס המושג החשוב ביותר לחיי המשכנתא שלכם: מחזור משכנתא.

מחזור משכנתא הוא פעולה שבה אנחנו מחליפים את המשכנתא הישנה והקיימת במשכנתא חדשה בתנאים משופרים. מתי כדאי לשקול זאת?

1. ירידת ריביות במשק: אם הריביות היום נמוכות יותר ממה שהיו כשלקחתם את המשכנתא, מחזור יכול לחסוך הון.

2. קבלת סכום כסף גדול: בונוס, ירושה או קרן השתלמות שנפתחה. ניתן להשתמש בכסף כדי לסגור חלק מההלוואה (“פירעון מוקדם”). שימו לב שלעיתים יש עמלת פירעון מוקדם, ויועץ יבדוק האם המהלך עדיין משתלם.

3. עליית ערך הנכס: אם קניתם דירה בנתיבות לפני עשור, סביר להניח שערכה זינק. אם תבצעו הערכת שמאי מחודשת, אחוז המימון שלכם ירד דרמטית (כי הבית שווה יותר מול החוב שנשאר). ירידה באחוז המימון מאפשרת לקבל ריביות נמוכות הרבה יותר דרך מחזור המשכנתא.

4. שינוי בהחזר החודשי: אם ההכנסות שלכם גדלו ואתם רוצים לסיים עם המשכנתא מהר יותר, או לחלופין אם נקלעתם לקושי וצריכים להקטין את ההחזר החודשי – מחזור משכנתא הוא הפתרון.

לסיכום

עולם המשכנתאות מורכב וכולל מונחים כמו מחיר למשתכן, מחיר מטרה, מחזור משכנתא, ריביות פריים ומדדים. אל תשאירו את העתיד הכלכלי שלכם ליד הגורל או לאינטואיציה. בין אם אתם מחפשים יועץ משכנתאות בנתיבות ובין אם בכל מקום אחר בארץ, וודאו שאתם מלווים על ידי איש מקצוע אובייקטיבי ומנוסה. ההשקעה בייעוץ היא קטנה לעומת החיסכון העצום שמחכה לכם.

בהצלחה בדרך לבית!