הענקת דירה במתנה: ניווט בין רצון, חוק ומשכנתא קיימת

חלוקת רכוש בחיים ובעיקר הענקת נכס כה גדול כמו דירת מגורים, היא מעשה נדיב ומשמעותי. עם זאת, כאשר הדירה המוענקת במתנה מלווה במשכנתא פעילה, התהליך המשפטי והפיננסי הופך למורכב יותר. תהליך העברת דירה בתוך המשפחה או העברת דירה לקרוב משפחה כרוך בהיבטים מיסויים (למשל, פטור ממס שבח במתנה בין קרובים) ובהיבטים בנקאיים, שכן הבנק הוא צד שלישי המעורב בנכס ובעל זכות משכון עליו.

🏠 העברה ומשכנתא: הדירה במתנה, המשכנתא נשארת: המדריך המלא להעברת נכס ממונף

העברת בעלות על דירה ממונפת (מתנה דירה עם משכנתא) אינה דומה להעברה של נכס ללא שיעבוד. הבנק שנתן את המשכנתא מחזיק ברישום משכון על הדירה בטאבו. הכלל הבסיסי הוא שהמשכנתא “דבוקה” לנכס, אך היא קשורה גם ללווים שחתמו על ההסכם באופן אישי.

ברוב המקרים, הבנק לא יאשר העברת בעלות ללא הסדרת נושא החבות. קיימות שלוש אפשרויות מרכזיות להתמודדות עם המשכנתא:

1. פירעון מוקדם מלא: המעניק פורע את יתרת המשכנתא לפני העברת הבעלות.
2. החלפת לווים (שיחרור לווים): הבנק מאפשר לבעלים החדשים (המקבלים את המתנה) להיכנס כלווים בנעלי הבעלים המקוריים, לאחר שעמדתו הבנקאית נבדקה ואושרה.
3. השארת המשכנתא על שם הלווים המקוריים: אפשרות נדירה יותר, שבה הבעלות מועברת אך החבות האישית להחזר המשכנתא נשארת על המעניק. מצב זה דורש בדרך כלל הסדר ביטחונות נוספים ומחייב את הסכמת הבנק המפורשת.

✅ יתרונות וחסרונות: שיקולים מכריעים: היתרונות והחסרונות של העברת דירה (במתנה) – לא רק מסים

🔑 שליטה בנכס: המשכנתא: האם היא סימן לשליטה או נטל משפטי שמגביל את העברת הבעלות?

מי שולט בנכס? תפקיד המשכנתא כאינדיקטור (או מכשול) לבעלות מלאה

המשכנתא היא למעשה שעבוד או משכון הרובץ על הנכס לטובת הבנק, ומשמשת כבטוחה להלוואה. המשכון הופך את הבנק לבעל עניין משפטי בנכס, המונע מהבעלים לבצע פעולות מסוימות – כמו מכירה או העברת בעלות על דירה במתנה – ללא אישורו.

לכן, אף על פי שרישום הבעלות בטאבו עשוי לעבור על שם המקבל, השליטה המלאה והבלתי מסויגת בנכס עדיין מוגבלת על ידי זכותו של הבנק. כלומר, במקרה של אי-עמידה בתנאי ההלוואה, הבנק יוכל לממש את המשכון ולמכור את הנכס, גם אם הבעלים השתנה. המשכנתא היא אפוא מכשול להעברת בעלות מלאה ונקייה, עד לפירעונה.

💡 טיפים ופעולה: מעבר חלק: כיצד לבצע העברת נכס ממונף במתנה – צעדים פרקטיים ומשפטיים

עשה ואל תעשה: טיפים חיוניים להעברת דירה במתנה כשהיא מלווה במשכנתא

לסיכום, הענקת דירה במתנה כאשר היא ממונפת היא תהליך אפשרי, אך הוא דורש תכנון זהיר, שיתוף פעולה עם הבנק והקפדה על הכללים המשפטיים והמיסויים הרלוונטיים להעברת דירה לקרוב משפחה.