מרוויחים 10,000 בחודש? בדקו האם גם אתם יכולים להגיע לדירה

רכישת דירה בישראל נתפסת לעיתים קרובות כמשימה בלתי אפשרית עבור בעלי הכנסה ממוצעת. עם זאת, תוכניות ממשלתיות והבנה פיננסית נכונה עשויות לשנות את התמונה. המדריך הבא יעשה לכם סדר במונחים כמו מחיר למשתכן, יכולת החזר למשכנתא ופתרונות יצירתיים למימון הנכס הראשון שלכם.

החלום מול המציאות: דירה במחיר למשתכן עם משכורת של 10,000 ש”ח

כאשר אנו מדברים על רכישת דירה במחיר למשתכן (או “דירה בהנחה”), הפער בין מחיר השוק למחיר בפועל הוא המשחק המרכזי. עבור זוגות צעירים או יחידים עם הכנסה 10,000 ש”ח נטו, האתגר הגדול ביותר הוא בדרך כלל ההון העצמי הראשוני.

בתוכנית מחיר למשתכן, היתרון הגדול הוא האפשרות לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר הנגזרים משווי הדירה בשוק ולא ממחיר הרכישה (בכפוף למגבלות). זהו פתרון קריטי עבור מי שמתעניין ברכישת דירה עם הון עצמי נמוך. לדוגמה, אם זכיתם באפשרות לרכישת דירה ב־1,000,000 ש”ח ששווה בשוק 1.3 מיליון, הבנק עשוי לאפשר לכם מחיר למשתכן הון עצמי נמוך משמעותית מהמקובל בשוק החופשי – לעיתים סביב 100,000 ש”ח בלבד (10% ממחיר החוזה, במקרים מסוימים).

האם 10,000 שקל בחודש זה מספיק? כל האמת על מחיר למשתכן

השאלה הבוערת היא האם שכר של 10,000 ש”ח מספיק כדי לקבל אישור מהבנק. התשובה טמונה במושג יכולת החזר למשכנתא. הבנקים בישראל מאשרים בדרך כלל החזר חודשי משכנתא שאינו עולה על 35%-40% מההכנסה הפנויה נטו.

• עבור הכנסה של 10,000 ש”ח, ההחזר המקסימלי יהיה סביב 3,500-4,000 ש”ח.

כאן נכנסת לתמונה חשיבות התכנון. אם אתם זקוקים למשכנתא 800,000 ש”ח (בהנחה שיש לכם הון עצמי 200,000 ש”ח), עליכם לבדוק האם פריסת השנים וריבית משכנתא הנוכחית מאפשרות עמידה בהחזר זה. במקרים של משכנתא להכנסה נמוכה או משכנתא לאם חד הורית, הבנקים בודקים את היציבות התעסוקתית ואת ההתנהלות הפיננסית בקפדנות יתרה, ולכן בדיקת יכולת החזר מוקדמת היא קריטית.

פתרונות יצירתיים: עזרה מההורים וערבים

כאשר ההכנסה גבולית, הבנק עשוי לדרוש חיזוקים:

1. ערבים למשכנתא: צירוף ערב משלם (לרוב הורה) שיכול להגדיל את ההכנסה המשותפת לצורך חישוב ההחזר.

2. עזרה מההורים למשכנתא: לעיתים ההורים יכולים לסייע במתן ההון הראשוני.

3. שעבוד דירה של ההורים: במקרים בהם חסר הון עצמי, ניתן (בזהירות רבה) לשקול שעבוד נכס קיים של ההורים כבטוחה נוספת (“מימון משלים”), אם כי אופציה זו הפכה למורכבת יותר רגולטורית בשנים האחרונות.

4. בני 70 ערבים למשכנתא: חשוב לדעת כי גיל הערבים משפיע על אורך המשכנתא. בנקים נוטים להגביל הלוואות שערבים מבוגרים מעורבים בהן, ולכן נדרש תכנון מדויק.

כך תתכננו נכון רכישת דירה במחיר למשתכן עם הכנסה ממוצעת

כדי להפוך את הזכייה לבית, עליכם לפעול בצורה מסודרת:

1. 1. הוצאת אישור זכאות: הצעד הראשון בדרך לרכישת דירה לזכאים. ללא אישור זה לא ניתן לגשת להגרלות.

   2. הבנת תנאי משכנתא למחיר למשתכן: בררו מהו אחוז מימון המקסימלי שתוכלו לקבל. זכרו שבמסלול זה יש הטבות, אך גם מגבלות.

   3. חישוב עלויות נלוות: מעבר למשכנתא מחיר למשתכן, יש לקחת בחשבון מדד תשומות בנייה, עו”ד, ושדרוגים.

   4. בניית תמהיל נכון: גם במשכנתא לזכאים, פיזור סיכונים בין מסלולים צמודי מדד למסלולים בריבית קבועה הוא קריטי כדי שההחזר לא יקפוץ בפתאומיות.

לסיכום, רכישת דירה עם הכנסה של 10,000 ש”ח היא מאתגרת אך בהחלט אפשרית, במיוחד במסגרת תוכניות ממשלתיות. הסוד הוא להגיע לבנק מוכנים, עם הון עצמי (אפילו מינימלי), הבנה של כושר ההחזר שלכם, וגיבוי משפחתי במידת הצורך.