רובנו פונים לבנק בבקשה למשכנתא על מנת שנוכל לקנות את דירת חלומותינו, והבנק, לאחר שיקולים מסוימים, מחליט על גובה המשכנתא ועל הריבית. רובנו יודעים, אבל לא מפנימים מספיק, שהבנק הוא לא מוסד ציבורי, אלא מוסד פרטי, שכל התחייבותו היא להרוויח כמה שיותר. זאת אומרת, שעיקר הרווח שלו בא מכיסנו כתוצאה מהעמלות, והחלק העיקרי מהריבית, ולא סתם ריבית, אלא הריבית על המשכנתא. אל תחשבו, שאם הבנק היה יכול לתת לנו ריבית כמו בשוק האפור, הוא לא היה עושה את זה. הדבר היחיד שמגביל אותו זה בנק ישראל והתחרות עם שאר הבנקים. לכן, חשוב להפסיק לסמוך על הבנק ולהתחיל לסמוך רק על עצמנו. נפרק את נושא המשכנתא למספר תתי נושאים ונדבר עליהם בקצרה:
- זכאות-כל מי שקונה דירה בפעם הראשונה יש לו את הזכות לבקש מהבנק משכנתאת זכאות, שזוהי משכנתא מהכיס של המדינה ולא של הבנק, גובה הזכאות נקבעת לפי מספר קטגוריות, ביניהן מספר ילדים, מספר אחים, מספר שנות נישואין ועוד. לכן, אם הבנק מציע משכנתא הגבוהה מ-3% או קרובה ל-3%, כדאי לשאול את יועץ המשכנתאות אם אולי שווה משכנתאת זכאות.
- גובה הריבית-הריבית שניתנת בבנק שונה מאדם לאדם, אדם הנחשב על ידי הבנק כמסוכן מבחינה פיננסית (מובטל, אין ותק בעבודה) יקבל ריבית גבוהה יותר,קרי, החזרים חודשיים גבוהים יותר, מאדם שיש לו ותק רב בעבודה. כמו כן, סיכון מחושב גם לפי ההתנהלות שלו מול הבנק (האם הוא אחראי, וממהר לסגור חובות?), המינוסים שיש לו (האם מיהר לסגור אותם?), מספר הפעמים בהן פנה לבנק על מנת לסגור מינוס הן על ידי הלוואה והן בדרכים אחרות. בנוסף, יש הרבה פרמטרים נוספים שהבנק בוחן. כל זאת, על מנת להעריך את סיכון המלווה. לכן כדאי מאוד לנסות ולשכנע את הבנק שאנחנו אחראים עוד בתרם שהגשנו בקשה למשכנתא, כמוכן רבים טוענים שהרושם הראשוני, ואף הלבוש שבו אנו ניגשים לבנק לבקש משכנתא גם משפיעה על התנאים שלנו.
- ריבית משתנה או קבועה: כאן מתנהל קרב המוחות בין מבקש המשכנתא לבנק. מצד אחד, אנו רוצים לשלם ריבית נמוכה ככל שניתן. מצד שני, הבנק רוצה לחלוב אותנו ככל שניתן. לדוגמא: אם הרבית פריים כיום 1% והבנק מציע לנו ריבית משתנה , ומנגד המסלול של הריבית הקבועה בבנק הוא 2%-3%. השיקול הוא מה צפוי לקרות לריבית במשך תקופת המשכנתא, בדגש על התקופה הקרובה, שכן, בתקופה הקרובה הקרן גבוהה, ולכן, התשלומים בגין הריבית יהיו גבוהים גם כן. בסוף תקופת המשכנתא, הקרן תהיה נמוכה, ולכן, התשלום בגין הריבית שנשלם יהיה נמוך יותר. לכן, אם ניקח משכנתא כאשר ריבית הפריים היא 1%, עדיף ללכת על הצמודה, שהיא תהיה באזור 2%-3%, שכן, סביר יותר שבנק ישראל יעלה את הריבית כבר בתקופה הקרובה. יתכן שהוא יעדיף גם להוריד אותה, אך תסריט זה פחות סביר, אלא אם המצב במשק מאוד חמור (אבטלה וכו’). לגן, חשוב להתייעץ לבדוק מה צפוי במשק מבחינת הריבית, שכן, לפעמים יועצי הבנק לא יהיו בקיאים בצפיות לריבית או יעדיפו את האינטרסים של הבנק על פני אלה שלנו.
חשוב להזכיר, כי בבנקים קיימים הרבה מסלולים, ביניהם משכנתא בריבית משתנה (משתנה כל שנה, שנתיים, חמש וכו’), בריבית פריים, קבועה צמודה, קבועה לא צמודה ועוד.
- מדד המחירים לצרכן-כמו הריבית, כך יש משכנתאות אשר צמודות, או לא צמודות, למדד, וכן, צריך לחשוב על אפיק משתלם.
- ביטוח משכנתא-הבנק, בדרך כלל, מחייב לעשות ביטוח של הנכס שאנו נקנה, אך לפעמים גם עלינו (ביטוח חיים), רק כדי שהוא יוכל לראות את הכסף שאנו חייבים לו. אולם, לא אכפת לו מאתינו, שכן, ייתכן ואנו נעדיף גם לבטח רכוש, לבטח נגד תאונות שונות וכו’. כמובן, בהרבה מקרים עדיף ללכת ליועץ ביטוח ישירות ולא לשלם לבנק על ה”תיווך” של הביטוח, שיתכן וגם כך הוא לא טוב לנו. אנו בודקים, בדרך כלל, במספר בנקים אופציות לגבי משכנתא, אבל לגבי ביטוח משכנתא, אנו לא עושים זאת, לא הולכים למספר יועצי ביטוח, וחבל.
- תשווה בנקים-לכל הבנקים מסלולים שונים וריביות שונות. אם בנק מסוים מציע ריבית נמוכה יותר מבנק אחר, תגידו זאת לאחרון, יתכן ותופתעו מנכונותם “לעזור”.
- דרגות- דרגות קיימות לא רק בצבא, אלא גם בבנק. לכן גם בבנק ככל שהדרגה עולה כך התנאים שיכולים לתת לנו טובים יותר. למשל יועץ משכנתאות זוטר בבנק יכול להוריד לנו ריבית למשל ב-0.5%, אך מנהל אגף המשכנתאות יכול להוריד לנו ב-1%, ואף מנהל הסניף יכול ב-1.5% וכו’ וכו’. לכן לאחר מיקוח עם היועץ תבקשו לדבר עם “מפקדו”. יועצי משכנתאות חיצוניים כפופים ישירות ל”מפקד”, לכן, הם ישיגו את הריבית האטרקטיבית ביותר עבורכם.
- אין התחייבות-אנו לא מחויבים להישאר עם ריבית צמודה של 4% כאשר כעת במשק הריבית הצמודה היא 2% לפעמים שווה לשלם קנס יציאה. הדברים אמורים גם לגבי ביטוח משכנתא. תמיד אפשר להחליף חברת ביטוח, או ביטוח, לכזה שיתאים לנו יותר.
- EMI– אם אנו לוקחים משכנתא שמהווה יותר מ75% מערך הנכס נצטרך לקחת הלוואה “מבוטחת מאוד”. ביטוח זה עולה לנו כ-4% נוספים על המשכנתא. מה שלא מספרים לנו זה שאנו יכולים לפרוע את ה”הלוואה המבוטחת מאוד” ולקבל חזרה כ-50% מהעמלה ששילמנו.
לסיכום משכנתא זאת הלוואה לתקופה ארוכה מאוד ומפני שהיא כזו, הבנק רוצה שאנו ניקח אותה בתנאים שלו, בתנאים שיאפשרו לו למקסם את רווחיו. לכן אנו צריכים לחשוב, ולתכנן מהלכים טוב טוב לפני שאנו יוצאים למלחמה על המשכנתא שלנו. חשוב להבהיר דבר נוסף- אם למשל הייתה תביעה על סך 1000 ₪, כנראה שהיינו הולכים לייצג את עצמנו. אך אם התביעה הייתה על סך כ-200,000 ₪, היינו פונים לאיש מקצוע שייצג אותנו. אך לצערי עדיין במקרה של משכנתא שגבוהה בדרך כלל בהרבה מ-200,000 ₪, יש כאלו שיעדיפו לקחת אותה ללא התייעצות עם איש מקצוע. הרוב סבורים כי הצדק עיוור אזי שאין זה משנה אם ניוצג על ידי עו”ד או לא, וכאשר אנו עומדים מול הבנק שהוא מוסד פרטי ודי רווחי (הבנקים בתחום המשכנתאות ב-2011, הרוויחו כ-820,000,000 ₪). אולם, אין זה נכון!!!
