מחבר: адиадмин

דמי הסכמה משולמים למנהל, בגין הסכמתו להעביר את זכות השימוש בקרקע שהוא בעליה, לפעמים משתלם לשלם דמי היוון שהם יכולים לפטור אותנו מתשלום זה, בהתאם ליעוד הקרקע ובהתאם להחלטות מנהל.

דמי היוון הם התמורה שמשולמת למנהל בגין הזכות השימוש שניתנה למחזיק בקרקע ששייכת למנהל, לפעמים שילום דמי היוון פוטר אותנו משילום דמי הסכמה אם נחליט למכור את הזכות השימוש לאחר.

גרירת משכנתא הוא ההליך שנבצע אם נרצה להעביר את המשכנתא הקיימת על נכס אחד, אל נכס אחר שברשותנו מבלי צורך במחזור המשכנתא ותוך השארת אותם תנאים הקיימים על המשכנתא. הדבר כפוף לאישור הבנק שבו מתנהל המשכנתא ואישור גוף אחר אם קיימת הטבה מסוימת על המשכנתא מאותו גוף למשל זכאות. גרירת משכנתא איך? מתי?

ראה "הלוואת גרייס"

הארץ מחולקת לגושים, חלקות ותתי חלקות. כך שבגוש יש חלקות ובחלק מהחלקות יש תתי חלקות. כך שאין את אותו מספר גוש פעמיים ואין פעמיים את אותו המספר החלקה בתוך אותו גוש. הדבר נועד להקל על הרישום הקניין והליכי התכנון.

כאשר הנכס נרשם  ברשם המשכונות, ולא בטאבו. והחזרנו את כל המשכנתא הבנק מודיע לרשם המשכונות שאין לו עוד זכות משכון על הנכס.

ביטוח דירה (תכולה) וביטוח מבנה למשכנתא

כאשר מחליט אדם שהגיע הזמן לרכוש דירה ולקחת משכנתא, הוא ימצא עצמו נדרש לבצע שני ביטוחים. ביטוח חיים, עליו תוכלו לקבל הסבר מפורט במאמר אחר באתר, וביטוח מבנה או בשמו המקובל ביטוח דירה. זהו ביטוח שנחויב לבצע בעת לקיחת משכנתא מהבנק.

ביטוח מבנה הינו ביטוח שמכסה נזקים שפוגעים במבנה עצמו, שיכולים להיגרם מתופעות טבע כמו ברקים, הצפות, רעידות אדמה, שריפות, נזקי צנרת וכל דבר שאתם יכולים לחשוב עליו שיכול לפגוע במבנה של הדירה (ולא בתכולתו).

הבנק ידרוש מכם לבצע ביטוח מבנה כדי לבטח את כספו כי הרי במקרה נזק במבנה שווי המבנה ירד או יתאפס במקרה קיצון, ואז לא תהיה שום משמעות לשיעבוד של הבנק. את הבנק פחות מעניינת תכולת הבית, שכן אין לה ערך בהקשר להלוואה, כלומר למשכנתא, ולכן היא לא רלוונטית. אדם אשר לקח משכנתא ומצא עצמו בפירעון חדלון, ללא יכולת להחזיר את הכסף, ביתו יימכר על ידי הבנק על מנת לכסות את ההלוואה כולל הוצאות שיהיו לבנק כדי למכור את הנכס, הן הוצאות משפטיות, הן הוצאות תיווך ומכירה, וכו… במקרה כזה, תכולת הבית, באופן עקרוני (אם לא בוצעה הוצאה לפועל), שייכת לבעל הבית ולא לבנק ולכן גם לא יהיה לו חשוב לבטח תכולה זו. שימו לב שאם כבר יש לכם משכנתא מהעבר, כנראה שהבנק כבר ביקש מכם לרכוש ביטוח מבנה.

חשוב לזכור שני דברים בנושא של ביטוח מבנה שנזדקק לעשות:

1.לבדוק שגובה הכיסוי ביטוחי של הבית מתאים לנו :

זו נקודה חשובה, שרבים עושים בה טעויות קריטיות. כאשר אנחנו רוכשים ביטוח מבנה, לחברת הביטוח יש כללים לקביעת שווי הנכס. בלי להיכנס יותר מידי למושגים משפטיים מורכבים בעולם הנדל”ן, צריך להבין שהכללים האלו מבוססים בגדול על מטרא’ז (מ”ר), קרי – גודל הדירה ואיכות הבנייה. בעצם הביטוח בה לתת אופציה לבנק או ללווה לבנות את הדירה מחדש על אותה חלקת אדמה, לכן מה שצריך לזכור הוא שמדובר אך ורק בדירה עצמה ולא בשווי הקרקע ככה שגובה הכיסוי הביטוחי בהכרח יהיה נמוך משמעותית משווי הדירה שלנו (קיימים מקרים למשל באופקים, שיכול לקרות מצב נכון ל-2019, שעלות בניית הדירה גבוה יותר משווי הדירה, למשל כי המבנה כבר ישן, וערך הקרקע נמוך).

ניתן דוגמא להמחשה: דירת ארבעה חדרים במרכז הארץ שעולה בערך 1.5 מיליון שקלים ועלות הבנייה שלה היא רק 700 אלף שקלים. דירה כזאת אין צורך לבטח את שווי הדירה כולה כי שווי זה כולל גם את ערך הקרקע. הקרקע ככל הנראה לא תינזק אם הדירה תיפגע או תיהרס חס וחלילה.

הערה חשובה מאוד על נקודה זו –  לעיתים יש חוסר דיוק באומדן שחברת הביטוח תיתן לנו. אם האומדן הזה נראה לכם לא סביר באופן קיצוני, או גבוה או נמוך מידי , אז אפשרי לבקש משמאי מקרקעין שיעריך ערך כינון (ערך כינון או ערך שמשקף את עלויות הבניה). למה זה חשוב? זה חשוב כי אם הסכום שאנחנו מבטחים גבוה מידי אז בעצם יוצא שאנחנו סתם משלמים יותר מידי כסף כל חודש. ואם יקרה נזק לדירה, אנחנו לא באמת נקבל את הפיצוי הגבוה אלא את הערך האמיתי של הדירה שהוא נמוך מהכיסוי הביטוחי שלנו (ושלא נקבל במלואו במקרה כזה)

מהצד השני, אם הסכום נמוך מידי אנחנו עלולים למצוא את עצמנו במצב של תת ביטוח. במקרה כזה, כאשר נרצה להפעיל את הביטוח אנחנו לא נקבל מספיק כסף כדי לכסות את הנזק שנגרם לנו ונאלץ להשלים מכיסינו האישי. כיום גם חלק מהבנקים מבקשים לבטח לפחות לפי הערך הכינון שנקבע לאחר השמאות, אך לא כל הבנקים.

2.להחליט אם לבטח את תכולת הדירה ואם כן – אז באיזה שווי:

אם אין לכם חפצים יקרים בבית לא בטוח שכדאי לכם לבטח בסכום גבוה או בכלל (זוכרים את הדוגמא עם הפלאפון?) וגם אם כן, לא בטוח שכדאי לכם להפעיל את פוליסת הביטוח  בכל מקרה של נזק,  שכן, זכרו שבחברות הביטוח כמעט תמיד יש גם השתתפות עצמית שגם היא יכולה לעלות כמה אלפי שקלים.

חשבתם לעשות את זה קל, ולבצע את הביטוח דרך הבנק? חשוב שתדעו-

• ביטוח מבנה, בדומה לביטוח חיים, כנראה יהיה יקר יותר אם תבצעו אותו דרך הבנק
• אחד החסרונות של לבצע את המשכנתא דרך הבנק, זהו הביטוח לצד ג׳ שכן הבנק לא דורש את זה. ביטוח צד ג׳ בא להגן על רוכש הביטוח, עליכם, במקרה שכתוצאה בעיה ביטוחית שנוצרה אצלכם בדירה, הבעיה פגעה גם בשכן, למשל פיצוץ צינור שנזל לשכן, או במקרה של פגיעה של אחד האורחים שהגיע אליכם לדירה לביקור או כל מקרה אחר ש״הדירה שלכם פגעה באחר שהוא אינו אתם״

לסיכום – גם אם יש לכם וגם אם אין לכם עדיין ביטוח מבנה ותכולה חפשו בגוגל מחשבון ביטוח דירה ותגיעו לאתר משרד האוצר. אתם תמצאו שם השוואת מחירי ביטוח הדירה, גם מבנה וגם תכולה , גם ביחד וגם בנפרד. תוכלו לבצע השוואה בין כל חברות הביטוח ולברר כמה עולה ביטוח דירה וכמה עולה ביטוח תכולת דירה.

זכרו שפוליסת ביטוח דירה זאת פוליסה אחידה, כך שהביטוחים יהיו זהים לחלוטין(להבדיל מביטוחי בריאות למשל) וההבדל היחיד בין החברות הוא במחיר שהם מבקשות ובשירות שהן מציעות. כן, כן – זה אומר שגם הראל ביטוח דירה, הפניקס ביטוח דירה, ביטוח דירה AIG ועוד מתחרות בשוק  – כולן מציעות פוליסה זהה על פי חוק. לכן יש על מה להתמקח. ההבדלים שיכולים להיות בפוליסות הן בעיקר מבחינת ה-השתתפות עצמית, וביטוח לצד ג׳.

בהצלחה!

ביטוח חיים לבעל המשכנתא זהו הביטוח שהבנק מחייב אותנו לקחת במידה ונרצה למשכן את הנכס המקרקעין, דבר זה אמור לבטח אותו שגם אם יקרה משהו לבעל המשכנתא, הבנק יקבל בחזרה את ההלוואה שנלקחה על ידי הבעלים מבלי צורך לממש את הבטוחה.

ביטוח חיים למשכנתא

בימינו, כמעט כל אדם המעוניין לקחת משכנתא, בין אם הוא מבצע זאת עם חברת ביטוח פרטית (הראל ביטוח חיים, איילון ביטוח חיים, כלל ביטוח חיים ועוד…) ובין אם הוא מבצע זאת עם אחד מהבנקים בישראל, הוא מחויב לעשות ביטוח חיים על עצמו כתנאי לקבלת המשכנתא. כמו בכל מאמר אצלנו באתר, אנחנו רוצים שבאמת תבינו את המושגים השונים, שכן החשיבות שלהם להתנהלות הפיננסית שלכם משמעותית מאוד, ולכן, לפני שנצלול לביטוח חיים למשכנתא, ומה זה ביטוח חיים בפרט, נתחיל ראשית בהסביר של מה משמעות הביטוח באופן כללי ולמה בכלל עושים אותו.

אם כן – בצורה פשוטה, ביטוח הוא למעשה עסקה שבה אני משלם קצת כדי להגן על עצמי מפני נזק עתידי גדול שעליו אתקשה לשלם. אני ארכוש ביטוח רק במקרה שאני לא אוכל לעמוד בהוצאות במקרה של פגיעה. ניתן דוגמא מעולם קצת שונה על מנת להמחיש: נניח ואתם משלמים מאות שקלים כל חודש לביטוח רכב. אתם עושים משלמים את הסכום הזה על מנת למנוע מקרה שאם יגנבו אותו, לא תאבדו במכה רכב ששווה כמה עשרות אלפי שקלים. לעומת זאת, יש דברים שאני לא מבטח, כמו הטלפון שלי, שאם יגנבו אותו זה יהיה לא נעים אבל זה יעלה לי 2000-3000 שקלים וזה משהו אני יכול להתמודד אתו ובטח לא שווה שאשלם עליו כמה עשרות או מאות שקלים בחודש. הביטוחים הנפוצים בשוק נועדו להגן עלינו מפני פגיעות כלכליות משמעותיות כמו דירה, רכב, בריאות ועוד דברים שאנחנו מעדיפים לא להתעסק איתם ברמה יום יומית ושככל הנראה יקשה עלינו לשלם במקרה של נזק עתידי. כדאי לזכור שאמנם אנחנו מבטחים את עצמנו מכל מיני נזקים אך עדיין קיימת השתתפות עצמית ברוב המקרים וגם זה דבר שיש לשקול בעת הפעלת הביטוח ובביצוע השוואת מחירי ביטוח חיים או כל ביטוח אחר לצורך העניין .

לאחר שדיברנו על הביטוח באופן כללי, בואו נסביר מה זה ביטוח חיים ואיך הוא קשור למשכנתא. כמו שציינו בתחילת המאמר, כמעט כל מי שרוצה לעשות משכנתא נדרש לבצע ביטוח חיים. ביטוח חיים הוא למעשה ביטוח, שבמקרה של מוות של המבוטח בטרם עת, במסגרת נסיבות לא צפויות הכלולות בפוליסת הביטוח, משפחת המבוטח תקבל סכום כסף בתצורת תשלום חודשי או לעיתים אף בצורה חד פעמית שאיתה יוכלו לעמוד בתשלומים הנדרשים שלמענם בוצע הביטוח. במקרה שלנו – משכנתא. היות ומשכנתא הינה הלוואה גדולה יחסית, בתנאים מורכבים ללווה, האינטרס לבטח את אחד מבני הזוג הלוקחים את המשכנתא הינו אינטרס משותף (ובצדק) הן ללווה והן למלווים. מהצד של הלווה – יש לו כיסוי שימנע עול ומשקל כבד שיפול על כתפי משפחתו, ו/או מי שערב להלוואה, ויאלץ את המשפחה/ערבים להלוואה לשלם חוב גדול לאורך שנים רבות. מצד המלווה, הלא הוא הבנק או חברת הביטוח, יש ערובה וכיסוי לכסף שלהם, שיחזור אליהם ולא יאבדו את ההלוואה במקרה לא צפוי שכזה.

ביטוח חיים הוא כל כך בסיסי וחשוב שבמרבית המקרים, הביטוח יהווה תנאי לקבלת ההלוואה. סוגיה זו מציבה את חשיבות הביטוח במעמד עליון ולכן בנקים רבים מציעים ביטוחים כחלק מעסקת המשכנתא השלמה. כלומר, ביטוח החיים יהיה חלק אינטגרלי מחוזה המשכנתא עצמה. במקרים רבים, הביטוחים הללו יקרים ולא בהכרח משתלמים ללווה. כדאי מאוד להתייעץ עם אנשי מקצוע וסוכני ביטוח ולמנוע כפילויות ביטוחים, כמו גם לבדוק מחשבון ביטוח חיים, לבצע השוואת ביטוח חיים ובאופן כללי לראות שקיימות עסקאות אטרקטיביות רבות דווקא במגזר הפרטי שאינו בנקים לתחום ביטוח החיים למשכנתא.

ביטוח משכנתא איך זה עובד:

בשעה טובה ומוצלחת החלטתם לקחת משכנתא מאחד הבנקים וכעת אתם נדרשים לבצע ביטוח חיים לעצמכם. על מנת לעשות זאת, תידרשו ראשית לבחור עם מי אתם רוצים לבטח את עצמכם. עם הבנק המציע את המשכנתא, עם חברת ביטוח או עם סוכן ביטוח פרטי.

אם החלטתם ללכת עם הבנק, תונפק לכם פוליסת ביטוח בהתאם. הפוליסה תפרט מהם שיעורי הכיסוי שלכם ומהם הם העלויות השנתיות שלכם. כמו כן, הבנק מחוייב לתת לכם זמן סביר של כשנה ולהודיע לכם לפני תום תוקף ביטוח. במקרה של ביטוח מטעם הבנק, תהליך הגשת המסמכים פשוט יותר שכן את כל המסמכים אתם יכולים להעביר לבנק במעמד לקיחת המשכנתא.

אם החלטתם לקחת ביטוח חיים באופן פרטי, ההתנהלות קצת שונה. במידה והחלטתם ללכת על ביטוח חיים מאחד משפע האפשרויות שקיימות בשוק כמו: ביטוח חיים הראל, ביטוח חיים AIG , מנורה ביטוח חיים ועוד, אתם גם הפעם תקבלו הנפקה של פוליסת ביטוח חיים. את הפוליסה תצטרכו להעביר לבנק ממנו לקחתם את המשכנתא אחרי שחתמתם על כל המסמכים הנדרשים. 14 ימי עסקים אחרי מסירת הפוליסה מטעמכם לבנק, אתם צריכים לוודא שקיבלתם הודעה מהבנק שהוא אישר את הפוליסה מטעם המבטח הפרטי שבחרתם. יתכן מצב בו הבנק לא יאשר את הפוליסה ואז במקרה כזה הבנק יבטח אתכם מטעמו. גם במקרה של ביטוח באופן פרטי, אתם תקבלו הודעה זמן סביר לפני תום תוקף פוליסת הביטוח ואם לא תמסרו ביטוח חיים חדש בתוקף, הבנק יבטח אתכם אוטומטית מטעמו (וכמובן שיגבה מכם כסף על כך)
חשוב לדעת שניתן לעבור בכל עת מחברת ביטוח אחת לאחרת, אך יתכן והדבר ידרוש חתימה על מסמכים מסויימים מחדש, כמו הצהרת בריאות – אז תמיד תישארו עם יד על הדופק. בנוסף, ניתן לקבל עד 25% החזר מס שנתי על התשלומים לביטוח חיים ששילמתם במסגרת הגשת דוח מס שנתי למס הכנסה, אז גם פה חשוב להיות עירניים ולהיעזר באנשי מקצוע.

בנוסף, ביטוחים פרטיים מאפשרים כיסויים שהבנק לא תמיד מציע כמו תכולת דירה וביטוח צד ג’ אך על אלה נרחיב במאמר על ביטוח מבנה דירה למשכנתא.

בטוחה זהו בעצם הנכס שאנו רוצים למשכן על מנת שיהווה ביטחון לבנק, שכן אם לא נעמוד בתשלומים הנדרשים, בבנק יכול “בטוח” שיקבל את כספו לאחר מכירת הבטוחה. לא חייב להיות מקרקעין.