אחת השאלות הנפוצות ביותר שאנו באלפא משכנתאות נשאלים היא “באיזה בנק הכי כדאי לקחת משכנתא?” התשובה, על אף הפשטות לכאורה של השאלה, מורכבת ואינה חד-משמעית. חשוב לדעת שאין “בנק זול” קבוע או “הבנק הכי טוב” לכל הלווים. הבחירה הפיננסית הנכונה תלויה באופן מוחלט בפרופיל הפיננסי האישי שלכם, באחוזי המימון שאתם דורשים, ובמידת התחרות שתצליחו לייצר בין הבנקים.
התפיסה שניתן פשוט לבחור בבנק אחד ולסיים את התהליך היא טעות יקרה. המטרה שלנו במאמר מקיף זה היא לנפץ את המיתוסים, להציג את המאפיינים הייחודיים של הבנקים המובילים בישראל נכון לשנת 2025, ולספק לכם תוכנית פעולה מעשית כדי להבטיח שתקבלו את הצעת המשכנתא הטובה והמתאימה ביותר עבורכם.
תמונת מצב שוק המשכנתאות 2025 (יסודות חיוניים בקצרה)
לפני שצוללים להשוואת הבנקים, יש להכיר את הרקע הכלכלי שמכתיב את הכללים:
האקלים הכלכלי
בשנת 2025, שוק המשכנתאות ממשיך להיות מושפע מסביבת ריבית יחסית גבוהה ואינפלציה תנודתית. ריבית הפריים עדיין משחקת תפקיד מרכזי, והבנקים מתמחרים סיכון גבוה יותר בגלל אי-הוודאות. כל שינוי באקלים הכלכלי משפיע ישירות על גובה הריביות שיוצגו בפניכם.
מגבלות רגולטוריות (בנק ישראל)
הבנקים כפופים למגבלות קשיחות של בנק ישראל, המכתיבות בין היתר את אחוזי המימון המקסימליים (עד 75% לדירה ראשונה, 70% למשפרי דיור, 50% למשקיעים), ואת חלוקת מסלולי משכנתא (למשל, עד שליש מההלוואה במסלול הפריים). לכן, הצעות הבנקים נעות בתוך מסגרת חוקית דומה.
מושגי מפתח שחובה להכיר
כדי להשוות נכון בין הצעות, עליכם להכיר את המושגים המרכזיים:
- אישור עקרוני: הצעת מחיר ראשונית של הבנק, המפרטת את המסלולים, הריביות וההחזרים. זהו המטבע שעליו מתנהל המשא ומתן.
- החזר חודשי: הסכום הקבוע שתשלמו בכל חודש. כדי לחשב אותו בצורה מדויקת, חובה להשתמש במחשבון משכנתא והצמדות מקצועי.
- עלות כוללת: הסכום המצטבר שתשלמו לבנק לאורך כל תקופת ההלוואה (קרן + ריביות + הצמדות). זהו הפרמטר החשוב ביותר להשוואה.
לב הדיון: איך באמת בוחרים בנק למשכנתא? (זה לא מה שחשבתם)
ניפוץ מיתוסים נפוצים
טעות נפוצה בבחירת בנק למשכנתאות
הטעות הגדולה ביותר היא לחשוב שהבנק שבו אתם מנהלים את חשבון העו”ש ייתן לכם אוטומטית את ההצעה הטובה ביותר. למרות שהבנקים מעניקים הטבות מסוימות ללקוחות הבית, עדיפותם העליונה היא רווחיות. עליכם להכריח אותם להתחרות עליכם.
שיקולים לא נכונים בבחירת בנק למשכנתאות
שיקולים לא נכונים כוללים: קרבה פיזית של הסניף, היכרות אישית עם הפקיד, או שם “נוצץ” של הבנק. אלו גורמים שוליים שלא משפיעים על עלות המשכנתא.
מדוע אין תשובה אחת?
מדוע אין תשובה אחת? התמחור הסופי של המשכנתא (כלומר, הריבית הסופית שתינתן לכם) הוא תלוי משתנים אישיים לחלוטין:
- הפרופיל האישי שלכם: דירוג אשראי, יחס החזר-הכנסה (DTI), ותחום עיסוק (מקצועות חופשיים מול שכירים).
- אחוז המימון: ככל שאתם מבקשים אחוז מימון נמוך יותר (למשל, 40% לעומת 75%), כך הבנק רואה פחות סיכון ומוכן להציע ריביות נמוכות יותר.
- האסטרטגיה של הבנק: מדי חודש, ואף מדי שבוע, הבנקים מחליטים באילו סוגי לקוחות או מסלולי משכנתא הם מעוניינים להתמקד, והם מורידים את הריביות בתחומים אלה באופן זמני.
האסטרטגיה המנצחת: תחרות, תחרות, תחרות
הדרך היחידה להבטיח שאתם מקבלים את המשכנתא הטובה ביותר היא על ידי יצירת תחרות חזיתית בין 3-4 בנקים לפחות. הצעה טובה שבאה מבנק אחד משמשת כמנוף במשא ומתן מול הבנקים האחרים, ומאלצת אותם לשפר את הצעתם.
שיקולים נוספים מעבר לריבית
האם כדאי לקחת משכנתא בבנק שמציע את המשכנתא הזולה ביותר? לא תמיד.
בעוד שהריבית היא הגורם המרכזי, ישנם שיקולים נוספים מעבר לריבית שכדאי לקחת בחשבון:
| שיקול | משמעות |
| גמישות בתמהיל | האם הבנק מציע את כל המסלולים הדרושים לבניית תמהיל אופטימלי (כמו מסלול משתנה כל 5 שנים לא צמודה)? |
| מהירות ונוחות השירות | מהם זמני התגובה של סניפי הבנק ושל מרכז המשכנתאות? (שיקול קריטי בעסקאות רכישה תחת לחץ זמן). |
| עמלת פתיחת תיק | האם הבנק מוכן לתת הנחה משמעותית או לבטל לחלוטין את עמלת פתיחת התיק? |
| באיזה בנק כדאי לקחת משכנתא מורכבת? | בנקים מסוימים (כמו בנק ירושלים) מתמחים בתיקים “מורכבים” (הכנסות לא שגרתיות, נכס מורכב) ומוכנים לאשר אותם, גם במחיר ריבית גבוהה יותר. |
השוואה חזיתית: הבנקים הגדולים למשכנתאות בישראל (נכון ליולי 2025)
| בנק | נתח שוק (הערכה) | דגש וייחודיות | קהל יעד מרכזי |
| מזרחי טפחות משכנתאות | הגדול ביותר (כ-35%-40%) | בנק מתמחה במשכנתאות (עבר של “טפחות”). פועל מול כלל הציבור בפריסה רחבה. | כל הלקוחות, בכל אחוזי המימון. |
| בנק לאומי למשכנתאות | גדול (כ-20%-25%) | מקצועי מאוד, נטייה להעדיף לקוחות קיימים או לווים עם פרופיל פיננסי חזק. | לקוחות הבנק. |
| בנק הפועלים למשכנתאות | גדול (כ-20%) | הטבות משמעותיות ללקוחות הבנק. עשוי להיות תחרותי במיוחד ללווים עם אחוזי מימון נמוכים (עד 60%), גם אם אינם לקוחות הבנק. | לקוחות הבנק, לקוחות עם אחוז מימון נמוך. |
| בנק דיסקונט משכנתאות | קטן יחסית (כ-10%) | מערך משכנתאות קטן יותר, אך יכול להיות אטרקטיבי ללקוחות הבית. לעיתים מציע הטבות משמעותיות לפותחי חשבון. | לקוחות הבנק. |
| הבנק הבינלאומי למשכנתאות | קטן יחסית | מתמקד בעיקר בשימור לקוחות קיימים והעברת חשבונות. | לקוחות הבנק (כולל בנק אוצר החייל). |
| בנק ירושלים | נישתי | מתמחה בתיקים מורכבים ויוצאי דופן (למשל, לווים חלשים פיננסית) – בריביות גבוהות יותר. | לווים שנדחו בבנקים הגדולים. |
3 בנקים מומלצים ללקיחת משכנתא (לכלל הציבור): מזרחי-טפחות, לאומי, והפועלים. מומלץ תמיד לכלול אותם בתהליך המשא ומתן.
תוכנית פעולה מעשית: המדריך המפורט שלכם לקבלת המשכנתא הטובה ביותר
שלב ראשון: בדיקת זכאות עצמית ורשימת הכנה
- חישוב מדויק: בנו את התמהיל הרצוי (בסיוע יועץ משכנתאות) והשתמשו במחשבון משכנתא והצמדות כדי לדעת מה ההחזר הרצוי.
- מסמכים: אספו את כל המסמכים מראש (תלושי שכר, דפי בנק, אישור הון עצמי).
שלב שני: טבלת השוואה רוחבית בין הצעות הבנקים
פנו בו-זמנית ל-3 עד 4 בנקים וקבלו אישור עקרוני מאושר. זהו השלב שבו אתם יוצרים תחרות.
שלב שלישי: מפת דרכים לקבלת החלטה וביצוע
קחו את ההצעה הטובה ביותר (הנמוכה ביותר בעלות הכוללת) וחזרו איתה לבנקים ה”פחות טובים” כדי לאלץ אותם לשפר אותה. התהליך הזה יכול להתרחש 2-3 סבבים עד לקבלת הצעת הסיום.
שלב רביעי: רשימת שאלות מפתח ובדיקת “מוקשים”
יש הבדלים בריביות בין סניפים שונים של אותו בנק למשכנתאות – ודאו שאתם עובדים מול סניף מרכזי או יועץ משכנתאות שמייצג אתכם ופונה ישירות למרכזי התמחור של הבנקים, ולא מול סניף נידח שאין לו כוח השפעה.
איך יועץ משכנתא יכול לעזור בבחירת בנק?
העסקת יועץ משכנתאות מקצועי הופכת את הליך בחירת הבנק ממשא ומתן מייגע ואישי, לתחרות מקצועית וממוקדת.
- כוח קנייה: ליועץ יש “כוח קנייה” מול הבנקים, והוא לרוב יקבל הצעות טובות יותר מאשר לקוח פרטי.
- ידע עדכני: היועץ יודע באיזה בנק כדאי לקחת משכנתא נתונה בכל רגע נתון, מי הבנק ש”רעב” לאחוזי מימון נמוכים החודש, ומי “רעב” לתיקים עם פריים גבוה.
- חיסכון בעלויות נסתרות: היועץ יבטיח שתקבלו הנחה משמעותית בעמלת פתיחת תיק, ובמקרה של מחזור משכנתא, הוא יחשב במדויק האם המהלך כדאי.
בסופו של דבר, מחיר יעוץ משכנתא הוא השקעה שמניבה תשואה גבוהה משום שהיא מבטיחה שאתם מקבלים את התנאים האופטימליים, ללא קשר לזהות הבנק, וזאת על ידי הכרחת הבנקים להתחרות זה בזה על התיק שלכם.
לא חייבים ללכת רק לבנקים כדי לקחת משכנתא?
למעשה, קיימות גם חברות ביטוח וגופים חוץ-בנקאיים המציעים פתרונות אשראי לדיור, אך מרבית שוק המשכנתאות מתנהל עדיין דרך הבנקים המסורתיים. עבור רוב הציבור, הדרך הנכונה היא להתמקד בתחרות בין בנקי המשכנתאות הגדולים.
איפה כדאי לקחת משכנתא – טעויות נפוצות: הטעות הנפוצה ביותר היא לא לבצע השוואה מספקת. לקוח שחותם על הצעה ראשונית מבלי לנהל משא ומתן ב-3 בנקים לפחות, ישלם לבסוף עשרות אלפי שקלים מיותרים.
