הכרזות על שינויים במדיניות המיסוי הלאומית נשמעות לעיתים כעניין טכני, אולם עליית המע”מ בישראל (מס ערך מוסף) היא אירוע בעל השלכות פיננסיות ישירות ועמוקות על כל משק בית, ובעיקר על שוק הנדל”ן ועלויות המשכנתא. עלייה של אחוז בודד בשיעור המע”מ, כמו המעבר מ-17% ל-18% לדוגמה, מחלחלת לכל ענפי המשק, מייקרת מוצרים ושירותים ומחריפה את משבר יוקר המחיה.
מדוע עלייה קטנה במס כה משפיעה על עסקה גדולה כמו רכישת דירה? וכיצד ניתן להיערך לכך בבניית תמהיל המשכנתא?
במאמר מקיף זה, נצלול להשפעות הנסתרות של עליית המע”מ בישראל על הכלכלה הביתית, נחשוף את הקשר הפיננסי בין המע”מ לריבית, ונספק אסטרטגיות פעולה פרקטיות בעזרת יועץ משכנתאות מומחה, שיאפשרו לכם לשמור על יציבות פיננסית.
מה זה מע”מ ולמה הוא עולה?
מע”מ (מס ערך מוסף) הוא מס המוטל על כלל המוצרים והשירותים הנצרכים בישראל, והוא מהווה נדבך מרכזי בהכנסות המדינה. עליית המע”מ היא למעשה החלטה ממשלתית שנועדה לרוב לאחת משתי מטרות:
- איזון תקציבי: מימון הוצאות ממשלתיות גדלות (למשל, ביטחון, חינוך או בריאות) או צמצום הגירעון התקציבי הלאומי.
- ריסון אינפלציה (במקרים מסוימים): עלייה במחיר הסופי של מוצרים ושירותים אמורה להקטין את הביקושים, ובכך להאט את קצב עליית המחירים במשק.
כיצד יוקר המחיה משפיע על המשפחות בעקבות עליית המע”מ?
עליית המע”מ משפיעה ישירות על יוקר המחיה של כל משפחה:
- ייקור סל הצריכה: כל מוצר ושירות שאנו רוכשים – ממזון ועד דלק, ומחשב ועד שירותי תיקון – מתייקר באחוז עליית המע”מ. עבור משפחה ממוצעת, הדבר מתורגם לעלייה של אלפי שקלים בהוצאות השנתיות על אותו סל צריכה.
- הקטנת כוח הקנייה: ההכנסה הפנויה של משקי הבית נשחקת. המשפחה נאלצת להוציא יותר כסף כדי לממן את צרכיה הבסיסיים, מה שמקשה על יכולתם לחסוך, להשקיע, או להתמודד עם הוצאות בלתי צפויות.
השפעת עליית המע”מ על מחירי הדירות ושוק הנדל”ן
הקשר בין המע”מ לשוק הנדל”ן הוא קשר כפול ורחב, והוא נוגע הן לדירות חדשות והן לדירות יד שנייה.
השפעת העלאת המע”מ על שוק הנדל”ן
1. עליית מחירי הדירות החדשות: כך יושפעו הרוכשים
העלייה במע”מ מתבטאת ישירות במחיר הסופי של דירות הנרכשות מקבלן. המע”מ מוטל על כלל עלויות הבנייה והרווחים של היזם:
- ייקור חומרי גלם ושירותים: חומרי בנייה, עבודות קבלן משנה, שכר טרחה לאדריכלים ומהנדסים – כל אלה הופכים יקרים יותר בשיעור עליית המע”מ.
- העברת הנטל לרוכש: היזמים והקבלנים מגלגלים את העלויות המוגדלות ישירות לכיסו של הרוכש הסופי, מה שמייקר את מחיר הדירה החדשה באחוז העלייה, ולעיתים אף יותר.
2. חוזים קיימים: מתי תחויבו במע”מ החדש?
עבור רוכשים שכבר חתמו על חוזה רכישה מקבלן: אם מועד התשלום (לרוב, מועד מסירת החזקה או התשלום האחרון) חל לאחר כניסת המע”מ החדש לתוקף, הקבלן עלול לדרוש את תוספת המע”מ על יתרת התשלום שנותרה. חשוב לבחון היטב את סעיפי המיסוי בחוזה ולוודא מתי בדיוק חל ה”אירוע המס” על הדירה.
3. השפעה על מס הרכישה: העלות הנסתרת
עליית המע”מ בישראל מובילה לעלייה במחיר הנקוב של הדירה (במיוחד בדירות חדשות), וזה משפיע על הוצאה נלווית משמעותית נוספת: מס הרכישה. מס הרכישה נגבה כאחוז משווי העסקה. ככל ששווי העסקה עולה (עקב עליית המע”מ), כך גם גובה מס הרכישה עולה, מה שמכביד עוד יותר על התקציב.
4. השפעה על שוק השכירות: מי ישלם את המחיר?
העלייה ביוקר הדירות והקושי לרכוש דירה עשויים להגדיל את הביקוש לשכירות. במקביל, גם עלויות אחזקת הנכס (שירותים, שיפוצים, חלפים) של המשכירים מתייקרות. השילוב הזה עלול לדחוף את מחירי השכירות כלפי מעלה, וגם מי שבחר להישאר בשכירות יישא בנטל המיידי של עליית המע”מ.
השפעת עליית המע”מ על המשכנתא
ההשפעה על המשכנתא אינה ישירה, אך היא משמעותית ומורכבת. עליית המע”מ בישראל משפיעה על שני פרמטרים קריטיים: גובה המשכנתא הנדרש ועלות הריבית עליה.
השפעת המע”מ על שוק המשכנתאות
1. גובה המשכנתא וההחזר החודשי
- משכנתא גדולה יותר: ככל שמחיר הדירה עולה, כך הלווה נדרש להגדיל את סכום המשכנתא כדי לממן את הרכישה.
- החזר חודשי גבוה יותר: משכנתא גדולה יותר משמעותה בהכרח החזר חודשי גבוה יותר (כמובן, בהנחה ששאר התנאים דומים). משפחות רבות יצטרכו לבצע חישוב מחודש באמצעות מחשבון משכנתא והצמדות כדי לוודא שהן עומדות בהחזר החדש, במיוחד כאשר יוקר המחיה הכללי כבר מתייקר.
2. ריבית משכנתא והקשר לעליית המע”מ
המע”מ הוא כלי פיסקאלי (ממשלתי), אך יש לו קשר הדוק לריבית בנק ישראל (כלי מוניטרי):
- אינפלציה: אם עליית המע”מ מביאה להתייקרות רוחבית ואינפלציה גבוהה, בנק ישראל עשוי להחליט להעלות את הריבית כדי לרסן את האינפלציה. עלייה בריבית הבסיסית מייקרת אוטומטית את מסלול הפריים במשכנתאות ומכבידה על הלווים.
- התמחור הבנקאי: גם אם ריבית בנק ישראל נשארת קבועה, הבנקים המסחריים עשויים לתמחר את המשכנתאות (להעלות את המרווח הבנקאי) עקב עליית הסיכון הכולל במשק, ובכך להעלות את הריבית ללווים.
3. מה ההשלכות על ההוצאות הנלוות לרכישת דירה
כל ההוצאות הנלוות לרכישת דירה – שכר טרחה לעורך דין, מחיר יעוץ משכנתא, דמי תיווך, עלות השיפוץ, ואף ביטוח חיים ומבנה – מושפעות ישירות מהמע”מ:
- שירותים: כל השירותים של אנשי המקצוע (שכר טרחה + מע”מ) מתייקרים.
- שיפוץ וריהוט: עלות חומרי הגלם לשיפוץ (בלטות, דבק, צבע) מתייקרת, ובכך מקטינה את כוח הקנייה שלכם.
כיצד ניתן להיערך לשינויים בעקבות עליית המע”מ?
כדי להתמודד בהצלחה עם סביבה פיננסית שבה עליית המע”מ בישראל מכבידה על התקציב ועל עלויות הדיור, נדרש תכנון פיננסי מחושב ואסטרטגיה ברורה.
ייעוץ משכנתא: מתי כדאי לפנות לאיש מקצוע?
במיוחד בתקופות של אי-יציבות פיננסית ועליית מחירים, חשיבותו של יועץ משכנתאות מקצועי גדלה פי כמה.
תפקיד היועץ הוא כפול:
- בניית חוסן (Stress Test): היועץ בונה תמהיל משכנתא יציב, תוך בדיקת תרחישי קיצון (כגון עליית ריבית נוספת של 1% או 2%), כדי לוודא שתוכלו לעמוד בהחזר החודשי גם אם המצב הכלכלי יחמיר.
- מיקסום החיסכון: יועץ משכנתאות מנהל משא ומתן אגרסיבי מול הבנקים על הריביות, כדי לפצות אתכם על עליית המע”מ והתייקרות המחירים, ובכך להשיג את הריבית הנמוכה ביותר האפשרית.
מחזור משכנתא: האם זה הזמן הנכון?
אם יש לכם משכנתא קיימת, עכשיו זה הזמן לבדוק מחזור משכנתא.
- מטרה: לבחון האם הריביות הנוכחיות טובות יותר מהריביות הקיימות שלכם, או האם ניתן לשנות את מסלולי משכנתא לחלוקה יציבה יותר (למשל, הגדלת החלק הקבוע), או אף להאריך את תקופת ההחזר כדי להוריד את הנטל החודשי.
התמקדות במסלולים עם ריבית קבועה (זהירות מחסרונות)
בסביבה של חוסר ודאות וחשש מאינפלציה, רבים נוטים לבחור במסלולים עם ריבית קבועה לא צמודה (קל”צ).
- היתרון: יציבות מלאה של ההחזר החודשי, ללא תלות בריבית בנק ישראל או במדד המחירים לצרכן.
- החיסרון: מסלולים אלה כוללים סיכון לעמלת פירעון מוקדם (קנס יציאה) גבוהה אם תרצו לפרוע את ההלוואה לפני הזמן (למשל, בעת מכירת הנכס או מחזור משכנתא), וכן ריביות גבוהות יחסית. יש לבחור בחכמה את התמהיל כדי לא “להינעל” על ריבית יקרה מדי.
לסיכום: שינוי קטן, השפעה גדולה
עליית המע”מ בישראל היא שינוי קטן באחוזים, אך השפעתה גדולה ומכריעה על כלכלת המשפחה. היא מעלה את יוקר המחיה, מייקרת דירות חדשות ומכריחה את הלווים לקחת משכנתא גדולה יותר.
התמודדות עם המצב הכלכלי החדש דורשת תכנון פיננסי מקצועי. אל תנסו “לחסוך” בייעוץ, שכן החיסכון הפוטנציאלי בריבית המשכנתא הוא גדול בהרבה ממחיר יעוץ משכנתא.
אנו באלפא משכנתאות מומחים בבניית תוכניות מימון גמישות ועמידות, המותאמות לתקופות של אי-יציבות כלכלית. פנו אלינו עוד היום כדי לבנות אסטרטגיה פיננסית שתבטיח לכם שקט נפשי ויציבות.
