שנת 2025 ממשיכה להיות שנה מאתגרת ומעניינת במיוחד בשוק הפיננסי הישראלי. סביבת הריבית הגבוהה, אי-הוודאות הכלכלית והתנודתיות במדד המחירים לצרכן מחייבים את כל מי שלוקח משכנתא, או שוקל מחזור משכנתא, לתכנן את צעדיו בקפידה ובאחריות.
אנו באלפא משכנתאות מאמינים שאיכות המשכנתא נמדדת קודם כל בבניית תמהיל משכנתא נכון, המותאם אישית לכם, ורק לאחר מכן בגובה הריביות שתקבלו. מדריך זה מציג סקירה מעמיקה ואת ההמלצות העדכניות ביותר שלנו לבניית תמהיל משכנתא מומלץ לסוף שנת 2025, תוך ניתוח מקיף של הגורמים המשפיעים והמסלולים המרכזיים שיעניקו לכם את הביטחון הפיננסי הדרוש.
למה מחלקים את המשכנתא לכמה מסלולי ריבית (תמהיל משכנתא)?
הרעיון המרכזי מאחורי פיצול המשכנתא למספר מסלולי משכנתא הוא פיזור סיכונים. שוק הריבית בישראל מושפע מגורמים רבים: ריבית בנק ישראל, מדד המחירים לצרכן, והתשואות על אגרות החוב. כל אחד מהגורמים הללו מוביל לסיכון מסוים:
- סיכון ריבית: ריבית בנק ישראל יכולה לעלות, מה שמייקר את המסלולים המשתנים (כמו פריים).
- סיכון אינפלציה: מדד המחירים לצרכן יכול לעלות, מה שמנפח את קרן ההלוואה במסלולים הצמודים.
על ידי בניית תמהיל משכנתא, אתם מבטיחים ששינוי דרסטי באחד הגורמים לא יפגע בכל ההלוואה שלכם. חלק יישאר יציב (מסלול קבוע), חלק יהיה גמיש וניתן לשינוי (מסלול פריים), וכך הלאה. תמהיל טוב הופך את המשכנתא שלכם לטובה וניתנת לניהול, גם בתקופות אי-ודאות.
מהו תמהיל משכנתא?
תמהיל משכנתא הוא חלוקה של סכום ההלוואה הכולל למספר מסלולי ריבית שונים. לדוגמה, חלוקת משכנתא של מיליון ש”ח ל-300,000 ש”ח במסלול קל”צ, 300,000 ש”ח במסלול פריים, ו-400,000 ש”ח במסלול משתנה כל חמש שנים.
מה משמעות תמהיל משכנתא ראשוני מהבנק?
כאשר אתם מגיעים לבנק, פקיד המשכנתאות יציע לכם לרוב תמהיל כללי וראשוני. תמהיל זה נועד לעמוד בדרישות החוקיות של בנק ישראל (כגון מגבלת ה-33% במסלול הפריים) ולהיות “בסיס” שנוח לבנק להציע.
מה מקבלים מתמהיל משכנתא כללי ומה אין בו?
- מה מקבלים: רעיון כללי לחלוקה בין מסלולים, וכן הצעת ריביות ראשונית על כל מסלולי משכנתא.
- מה אין בו: אין בו התאמה אישית! תמהיל בנקאי ראשוני לא לוקח בחשבון את הפרופיל הפיננסי הייחודי שלכם, תוכניות הפירעון העתידיות שלכם (כמו קבלת כספי קרן השתלמות), או את מידת הסלידה שלכם מסיכון.
מה קיים בתמהיל משכנתא אישי?
תמהיל משכנתא אישי, הנבנה בעזרת יועץ משכנתאות מקצועי, לוקח בחשבון את כל הנתונים שלכם: גיל, הכנסה עתידית צפויה, גמישות תקציבית, יתרות חסכונות, ואף צפי למעבר דירה. זהו תמהיל אופטימלי שממקסם את היתרונות שלכם וממזער את החשיפה לסיכונים שתבחרו.
השפעות על תמהיל משכנתא 2025
לקראת סוף שנת 2025, אנו מזהים את המגמות הכלכליות הבאות המשפיעות על המלצות התמהיל:
- ריבית הפריים (ריבית בנק ישראל): הריבית נותרה ברמה גבוהה יחסית, אך ההערכה היא כי שיאה כבר מאחורינו. הצפי הוא לירידות הדרגתיות, איטיות וזהירות. מסלול הפריים עדיין יקר, אך נושא עמו פוטנציאל לחיסכון משמעותי בעתיד הקרוב.
- מדד המחירים לצרכן (אינפלציה): המדד נשאר תנודתי, ולמרות הציפיות לצמצום ביקושים, גורמים כמו עליית מיסים ועלויות ייצור ממשיכים לדחוף אותו כלפי מעלה. כלומר, החשש מניפוח קרן המשכנתא במסלולים הצמודים למדד עדיין רלוונטי.
- עליית ריבית צמודה: הריבית במסלולים הצמודים עדיין יקרה יחסית, מה שמחזק את הצורך במינימום חשיפה להצמדה למדד.
המסקנה הנגזרת היא שיש להימנע ככל הניתן מחשיפה להצמדה למדד המחירים לצרכן ולמקד את רוב ההלוואה במסלולים שאינם צמודים.
תמהיל משכנתא כללי לשנת 2025: ההמלצה שלנו
בהתבסס על ניתוח המגמות לקראת סוף 2025, אנו מציעים את החלוקה הבאה כתמהיל בסיס כללי ללקוחות בעלי פרופיל סיכון ממוצע:
| מסלול | שיעור מסך המשכנתא | תקופת החזר מומלצת | מאפיין סיכון מרכזי |
| מסלול פריים / עוגן מק”מ | 25% | 15-20 שנים | ריבית משתנה (גמישות מול תנודתיות) |
| מסלול קל”צ (קבועה לא צמודה) | 40% | 10-15 שנים | קנס פירעון מוקדם (ביטחון מלא) |
| מסלול משתנה לא צמודה | 35% | 20-30 שנים | שינוי ריבית בתחנה (גמישות נמוכה) |
| סה”כ | 100% |
שימו לב: התמהיל מוצג ללא התחשבות בזכאות משכנתא (ראו הרחבה בהמשך).
הסבר לתמהיל והתאמות אפשריות
מסלול ראשון: מסלול פריים / עוגן מק”מ (25% מסך המשכנתא)
- מאפיינים: ריבית משתנה לא צמודה למדד. מסלול הפריים משתנה חודשית, ועוגן המק”מ משתנה אחת לשנה. שניהם מושפעים בעיקר מריבית בנק ישראל.
- היתרון בתקופה הנוכחית: מאחר שסביר להניח שאנו כבר “אחרי שיא הריבית”, מסלול זה מציע פוטנציאל לירידה בהחזרים החודשיים, ככל שריבית בנק ישראל תרד. בנוסף, הוא אינו צמוד למדד וניתן למחזור משכנתא או לפרוע אותו ללא עמלת פירעון מוקדם.
- הסבר לאחוז: אנו ממליצים על 25% (מתחת למגבלה החוקית של 33.3%) על מנת לשמור על ריבית טובה יותר במסלול זה (הבנקים נוטים להעלות את הריבית על הפריים ככל שאחוז הנטילה שלו גבוה יותר) וכן כדי לשמור על רמת סיכון מנוהלת.
מסלול שני: מסלול קל”צ (קבועה לא צמודה) (40% מסך המשכנתא)
- מאפיינים: ריבית קבועה לא צמודה למדד, מה שמבטיח החזר חודשי יציב וקבוע לכל תקופת ההלוואה.
- היתרון בתקופה הנוכחית: זהו “עוגן הביטחון” שלכם. הוא מגן עליכם מפני עליית ריבית עתידית ומפני השפעת המדד. לנוכח אי-הוודאות הכלכלית, אנו ממליצים להעלות את משקלו בתמהיל אל מול מסלולים אחרים (לעומת תמהילים קודמים).
- החיסרון: הריבית במסלול זה יקרה יחסית, ובמקרה של ירידת ריביות, תשלמו קנס יציאה (עמלת פירעון מוקדם) אם תרצו מחזור משכנתא. לכן, מומלץ לקצר את תקופתו ככל הניתן (עד 15 שנה).
מסלול שלישי: מסלול משתנה כל שנתיים או שלוש לא צמודת מדד (35% מסך המשכנתא)
- מאפיינים: ריבית קבועה לתקופה קצרה (שנתיים/שלוש) ומתעדכנת מחדש בתחנה, אינה צמודה למדד.
- היתרון בתקופה הנוכחית: מסלול זה מספק שקט יחסי לשנתיים-שלוש הקרובות, ובנוסף, מעניק נקודות יציאה טבעיות וזולות. הוא מציע ריבית זולה יותר מהקל”צ לטווחים ארוכים יותר. ככל שנוקפים החודשים, הסיכוי לירידת ריבית בתחנה הבאה גדל.
- התאמה אישית: מסלול זה מתאים למי שחושב לקבל סכום כסף משמעותי בעתיד הקרוב (למשל, קרן השתלמות) ויכול לפרוע חלק זה ללא קנס בנקודת היציאה.
מסלול רביעי: זכאות משכנתא (קבועה צמודה)
- שימוש: מסלול זה רלוונטי רק לזכאים (רוכשי דירה ראשונה שעומדים בקריטריונים).
- המלצה: למרות שהריבית במסלול זה נמוכה משמעותית (עם הנחה אוטומטית), קרן ההלוואה שלו צמודה למדד. לאור החשש מאינפלציה גבוהה, ההמלצה שלנו היא לבחון בזהירות את הצורך בו. עדיף לממש אותו רק אם ההחזר החודשי במסלולים הלא-צמודים מכביד עליכם מדי, וגם אז – לתקופה קצרה יחסית. אם אתם יכולים לשאת את הנטל של הקל”צ, עדיף להימנע מהצמדה.
טיפים ואילוצים בבניית תמהיל משכנתא
גורמים המשפיעים על תמהיל מומלץ
בניית התמהיל היא פונקציה של מספר משתנים אישיים:
- טווח החיסכון/פירעון: אם אתם צופים קבלת כסף גדול תוך 5 שנים, מומלץ למקד את סכום זה במסלול הפריים (שאין עליו קנס) או במסלול המשתנה (עם נקודת יציאה).
- גמישות כלכלית: ככל שיחס ההחזר-הכנסה שלכם נמוך (כלומר, ההחזר החודשי הוא אחוז קטן מההכנסה), כך תוכלו להרשות לעצמכם יותר סיכון (פריים ומשתנה). אם אתם “על הקצה”, הגדילו את הקל”צ.
- אופק הלווה (זמן ההלוואה): הלוואות קצרות יותר נושאות ריביות נמוכות יותר. השתמשו במחשבון משכנתא והצמדות כדי לבדוק כיצד קיצור תקופה משפיע על ההחזר החודשי.
שאלות, תשובות ודוגמאות
הדגמת תמהיל משכנתא ל- 500,000 ש”ח
נניח זוג צעיר שצריך משכנתא קטנה יחסית ורוצה מינימום סיכון ואופק החזר קצר:
| מסלול | אחוז | סכום (ש”ח) | תקופה (שנים) | הערה |
| פריים | 25% | 125,000 | 15 | גמיש וניתן לפירעון מוקדם |
| קל”צ | 50% | 250,000 | 12 | עוגן ביטחון, תקופה קצרה לריבית טובה |
| משתנה לא צמודה (כל 3) | 25% | 125,000 | 20 | אופק ארוך יותר במחיר נמוך |
הדגמת תמהיל משכנתא ל- 800,000 ש”ח
נניח זוג עם הכנסה גבוהה יחסית, המעוניין למקסם את החיסכון העתידי ומוכן ליטול סיכון מחושב:
| מסלול | אחוז | סכום (ש”ח) | תקופה (שנים) | הערה |
| פריים | 33% | 264,000 | 20 | מקסימום פריים (דורש ריבית P- מיטיבה) |
| קל”צ | 30% | 240,000 | 10 | עוגן קצר ומהיר לסגירה |
| משתנה לא צמודה (כל 5) | 37% | 296,000 | 25 | החזר נמוך עם סיכון משתנה |
דגשים לתכנון תמהילי משכנתא מומלצים לשנת 2025
- סגירת הקל”צ ראשונה: אם אתם יכולים, תכננו את מסלול שני: מסלול קל”צ כך שהוא יהיה המסלול הראשון שנסגר. בגלל הריבית הקבועה שלו, הוא העוגן היקר ביותר בתמהיל. סגירה מוקדמת שלו מפחיתה את העלות הכוללת באופן דרסטי.
- תעדוף ריבית על פני מדד: הדבר המרכזי שיש לזכור בבניית תמהיל משכנתא מומלץ לסוף שנת 2025 הוא כי החשיפה למדד מסוכנת יותר מחשיפה לריבית, מכיוון שהיא מנפחת את הקרן שלכם. הקרן לעולם אינה יורדת, גם אם המדד יורד חודשית.
- השוו ריביות: זכרו, הבנקים מתמחרים את המסלולים באופן שונה. גובה הריבית הוא פונקציה של המסלול והתקופה. השתמשו במחשבון משכנתא והצמדות כדי להבין את ההחזר הכולל של כל הצעה.
סיכום תמהיל 2025
התקופה הנוכחית היא זמן מצוין לבנות תמהיל שאינו צמוד למדד כמעט לחלוטין. התמהיל הכללי שאנו מציעים (40% קל”צ, 35% משתנה לא צמודה, 25% פריים) הוא בסיס מצוין, המשלב יציבות מוחלטת (קל”צ) עם גמישות עתידית (פריים ומשתנה).
אך עלינו לחזור ולהדגיש: התמהיל הטוב ביותר הוא התמהיל האישי שלכם.
השקעה בליווי מקצועי היא חיונית. עלות מחיר יעוץ משכנתא היא הוצאה זניחה ביחס לעשרות ומאות אלפי שקלים שניתן לחסוך באמצעות התאמה אישית, ניהול סיכונים חכם וניהול משא ומתן נכון מול הבנקים. אל תתפשרו על תמהיל כללי מהאינטרנט או מהבנק – בנו תמהיל שמתאים בדיוק ליכולות ולתוכניות שלכם.
