דוח עיון רשם המשכונות: המגן הקנייני שכל רוכש דירה חייב להכיר

 

רכישת נכס נדל”ן היא ללא ספק העסקה הכלכלית המורכבת ביותר שרובנו מבצעים. תהליך לקיחת המשכנתא, הכולל בחירת מסלולי משכנתא נכונים ותכנון תזרים מדויק באמצעות מחשבון משכנתא והצמדות, חייב להיות מלווה בבדיקות משפטיות יסודיות. הבדיקה החשובה ביותר, מיד לאחר עיון בנסח הטאבו, היא הפקת דוח עיון רשם המשכונות.

רשם המשכונות הוא הגוף הרשמי במשרד המשפטים האחראי לנהל מאגר פומבי של כל המשכונות (שעבודים) הרשומים בישראל על נכסים שאינם מקרקעין (כמו רכב, ציוד, זכויות חוזיות ועוד). עבור רוכש דירה, דוח עיון רשם המשכונות הוא כלי הכרחי להבטחת העסקה ולמניעת הפסדים כספיים.

אנו, באלפא משכנתאות, רואים בבדיקה זו שלב קריטי בתהליך הליווי, שכן משכון רשום עלול לפגוע בזכויות הקניין שלכם ואף לסכן את יכולתכם לקבל משכנתא. במדריך מקיף זה נצלול לעומק מאגר המשכונות, נבין דוח עיון משכון למה הוא משמש, וכיצד להבטיח שאתם מקבלים דוח עיון נקי לפני שאתם משחררים כספים.

 

1. מהות רשם המשכונות וחשיבות דוח העיון

 

 

1.1 רשם המשכונות: הגוף והחוק

 

רשם המשכונות הוקם מכוח חוק המשכון, התשכ”ז-1967, והוא מהווה גוף מנהלי של משרד המשפטים. מטרתו העיקרית היא לספק פומביות לשעבודים על נכסים.

מהו משכון? משכון הוא שעבוד נכס כערובה לחיוב, כלומר אמצעי חוקי שנועד להבטיח לנושה (מלווה) את פירעון החוב. אם החייב לא מסלק את חובו, הנושה יכול לממש את המשכון ולמכור את הנכס כדי לכסות את החוב.

 

1.2 דוח עיון רשם המשכונות: תעודת הביטוח של הרוכש

 

דוח עיון מרשם המשכונות הוא מסמך רשמי המופק מהמאגר הממוחשב של הרשם. רשם המשכונות דוח עיון זה מפרט האם רשומים שעבודים (משכונות) פעילים או מבוטלים כנגד גורם ספציפי – בין אם מדובר באדם פרטי (על ידי תעודת זהות) ובין אם מדובר בחברה (על ידי ח.פ.).

מדוע זה קריטי לרוכשי דירה?

• נכס שאינו מקרקעין: רישום משכונות על מקרקעין (דירה) מתבצע בטאבו. אולם, כאשר רוכשים דירה מקבלן, הזכויות שלכם הן לרוב “זכויות חוזיות” בלבד עד לרישום הבית המשותף. זכויות חוזיות אלו עלולות להיות ממושכנות ברשם המשכונות על ידי הקבלן או גופים אחרים.
• הבטחת קבלת המשכנתא: הבנק המלווה (של המשכנתא) ידרוש דוח עיון נקי מרשם המשכונות כחלק מתנאי אישור המשכנתא, שכן הוא רוצה להבטיח שאין נושים קודמים שיכולים לטעון לזכויות על הנכס.

1.3 דוח עיון רשם המשכונות משרד המשפטים: המעמד המשפטי

 

הדוח המופק הוא בעל חתימה אלקטרונית רשמית של הרשם ומהווה אסמכתא משפטית מלאה לקיום או אי-קיום משכון. אם הופק דוח עיון נקי, משמעות הדבר היא שאין שעבודים פעילים רשומים על שם החייב (המוכר). אם קיים רישום, חשוב לדעת כי דוח עיון משכונות הופך את השעבוד לפומבי, ולכן הרוכש נכנס לעסקה “כשידע”, ועלול להיות חשוף למימוש המשכון על ידי הנושה.

 

2. הליך הוצאת דוח עיון: עיון במשכון מקוון

 

המהפכה הדיגיטלית הקלה משמעותית על האזרחים. בעבר, עיון במשכון היה דורש הגעה פיזית ללשכה. כיום, ניתן לבצע דוח עיון מקוון רשם המשכונות בנוחות מהבית.

 

2.1 איך להגיש בקשת עיון במשכון?

 

הגשת הבקשה מתבצעת דרך האתר הממשלתי של משרד המשפטים, ונדרשים מספר שלבים:

1. זיהוי: יש לבחור את סוג הזיהוי שלגביו מבוקש העיון. בדרך כלל, עבור מוכר דירה פרטי, יש להזין את דוח עיון רשם המשכונות לפי תעודת זהות. עבור חברה, מזינים את מספר החברה (ח.פ.).
2. תשלום אגרה: הפקת דוח עיון מרשם המשכונות כרוכה בתשלום אגרה סמלית (נמוכה יותר לעיון מקוון לעומת עיון פיזי בלשכה).
3. סוג הדוח: יש לבחור האם מעוניינים בדוח עיון מלא רשם המשכונות (כולל כל הפרטים) או בדוח המסכם בלבד. ניתן גם לבקש דוח עיון במשכון אשר בוטל בשנתיים האחרונות.
4. הפקת הדוח: לאחר התשלום, הדוח עיון עדכני מרשם המשכונות נשלח לכתובת הדוא”ל המבוקשת עם חתימה דיגיטלית.

 

2.2 דוח עיון מקוון: יתרונות ומה הוא כולל

 

האפשרות של דוח עיון מקוון מאפשרת לכם לבצע הוצאת דוח עיון רשם המשכונות בכל שעה ומכל מקום. יתרון זה חיוני בתהליכי רכישה מהירים.

דוח עיון משכון יפרט את הנתונים הבאים (אם קיימים):

• פרטי החייב והנושה.
• תיאור הנכס הממושכן (למשל, זכויות חוזיות לרכישת דירה, כלי רכב, ציוד).
• תאריך רישום המשכון ומועד פקיעתו (תוקפו).
• האם המשכון בוטל או פעיל.

 

3. עיון במשכון בלשכת רשם המשכונות

 

למרות שהעידן הדיגיטלי הפך את רוב השירותים למקוונים, עדיין קיימת האפשרות לבצע עיון במשכון בלשכת רשם המשכונות.

 

3.1 רשם המשכונות דוח עיון מקוון מול פיזי

 

עיון פיזי בלשכות (תל אביב, ירושלים, חיפה, באר שבע, נוף הגליל) נדרש לרוב רק במקרים מורכבים או כאשר קיים קושי טכני בביצוע הדוח עיון מקוון. חשוב לציין כי גם לעיון פיזי נדרש תשלום אגרה גבוה יותר וכן זימון תור מראש. לשכות הרשם פועלות בקבלת קהל בימים ובשעות מוגדרים מראש.

 

3.2 הוצאת דוח עיון משכון: התפקיד של יועץ המשכנתאות

 

למרות שהבדיקה היא משפטית, בתהליך לקיחת המשכנתא יועץ משכנתאות מנוסה מוודא שהבדיקה בוצעה והדוח הופק וכי הדוח עיון תקין. כאשר אתם שוקלים מחזור משכנתא, הבנק יבצע בדיקה דומה גם כלפיכם כדי לוודא שאין משכונים על נכסים אחרים שלכם שיכולים להשפיע על יכולת הפירעון.

4. דוח עיון נקי ומה הלאה? אסטרטגיית הבטחת העסקה

 

 

4.1 דוח עיון נקי: המשמעות הקניינית

 

קבלת דוח עיון נקי מעידה כי נכון למועד דוח עיון ברשם המשכונות, לא רשום שעבוד (משכון) על שם המוכר בגין זכויות חוזיות כלשהן. זהו אור ירוק משמעותי להמשך העסקה.

 

4.2 דוח עיון: תרחישים ותגובה

 

מה קורה אם דוח עיון רשם משכונות מציג רישום פעיל?

• בדיקה יסודית: יש לבדוק מי הנושה ומהו הנכס הממושכן. אם המשכון רשום על הנכס שאתם רוכשים, זו נורת אזהרה אדומה.
• הסרת המשכון: הנושה חייב להסכים להסיר את המשכון. לרוב, הסרת המשכון היא תנאי יסודי בחוזה המכר, והכסף עבור כיסוי החוב משולם ישירות לנושה מכספי התמורה של הקונה. רק לאחר רישום ביטול המשכון, העסקה יכולה להתקדם בביטחון.

 

4.3 דוח עיון רשם המשכונות לפי תעודת זהות: לא רק לדירות

 

חשוב לזכור כי הוצאת דוח עיון רשם המשכונות רלוונטית לכל רכישה גדולה: רכב, סירה, ציוד עסקי יקר או זכויות חוזיות. דוח עיון משכונות מבטיח שאתם לא רוכשים נכס שבדיעבד ניתן יהיה לממשו בגין חוב קודם.

 

5. סיכום: הדרך הבטוחה לעסקה – בעזרת אלפא משכנתאות

 

הליך רכישת דירה דורש ידע מקצועי רב וביצוע בדיקות קפדניות. התעלמות מהצורך לבצע הזמנת דוח עיון רשם המשכונות עלולה לחשוף אתכם לסיכונים משפטיים וכלכליים כבדים.

דוח עיון רשם המשכונות הוא דרישה בנקאית ולבדיקה קניינית בסיסית. אל תנסו להתמודד לבד עם המערכת הממוחשבת של הרשם או עם תוצאות דוח עיון מורכבות.

אנו באלפא משכנתאות, מלווים אתכם צעד אחר צעד, מוודאים שכל המסמכים המשפטיים והבנקאיים – כולל דוח עיון רשם המשכונות – תקינים ומופקים בזמן. לבירור פרטים נוספים ובדיקת מחיר יעוץ משכנתא עבור ליווי מלא, צרו קשר עוד היום.