בתהליך לקיחת משכנתא, אתם נדרשים להתמודד עם שורה ארוכה של טפסים, מסמכים והליכים בירוקרטיים. מכולם, שטר משכנתא הוא אולי המסמך הקריטי והמשפטי ביותר, שכן הוא זה שנותן תוקף חוקי לשעבוד הנכס לטובת הבנק. זהו “הבטוחה הגדולה” של הבנק, ובלעדיו, הלוואת המשכנתא פשוט לא תצא לפועל.
עבור הלווה, החתימה על שטר משכנתא היא רגע משמעותי שמקבע את הסכמתכם כי אם לא תעמדו בהחזרי מסלולי משכנתא, הבנק רשאי לפעול למימוש הנכס. לכן, הבנת מה זה שטר משכנתא לעומק, והחשיבות של כל פרט בו, היא חובה.
אנו, באלפא משכנתאות, דואגים ללוות אתכם בכל צומת קבלת החלטות, מהתכנון הפיננסי עם מחשבון משכנתא והצמדות ועד לחתימה על שטר משכנתא. במדריך זה נפרט את כל מה שצריך לדעת על המסמך המכונן הזה.
1. מהו שטר משכנתא? המטרה והחשיבות
שטר משכנתא הוא מסמך משפטי רשמי המונפק על ידי הבנק (כגון שטר משכנתא בנק לאומי, שטר משכנתא בנק הפועלים, שטר משכנתא מזרחי טפחות או שטר משכנתא דיסקונט), המעיד על שעבוד נכס מקרקעין לטובתו כנגד הלוואה.
1.1 מטרות עיקריות
- שיעבוד הנכס: השטר מאפשר לבנק להבטיח את פירעון ההלוואה באמצעות שעבוד הנכס. אם הלווה לא יעמוד בתנאי ההחזר, השעבוד מאפשר לבנק לנקוט בהליכים משפטיים למימוש הנכס וגביית החוב.
- רישום בטאבו: השטר הוא הבסיס לרישום המשכנתא הרשמי בלשכת רישום המקרקעין (שטר משכנתא טאבו). רק לאחר הרישום, המשכנתא מקבלת תוקף משפטי מלא כלפי כולי עלמא (צדדים שלישיים).
- פירוט תנאים: השטר כולל פרטים מהותיים על הנכס (גושים, חלקות, כתובת), פרטי הלווים והבנק, וכן את סכום המשכנתא המרבי שאותו ניתן לשעבד על הנכס.
1.2 חשיבות השטר
בלעדי שטר משכנתא לרישום בטאבו חתום ומאושר, הבנק לא ישחרר את כספי המשכנתא. עבור הבנק, השטר הוא הביטחון הנדרש להגן על כספו.
- בטחון לבנק: השטר מבטיח לבנק עדיפות על פני נושים אחרים של הלווה (בכפוף לדרגת השעבוד), שכן המשכנתא רשומה בטאבו.
- הסכם משפטי: החתימה על השטר מהווה הסכם משפטי המחייב את הלווה. חשוב לזכור כי במסגרת החתימה, אתם למעשה מאשרים לבנק לפעול למימוש הנכס בהליך מקוצר אם תתרחש הפרה יסודית של תנאי ההלוואה.
2. איך נראה שטר משכנתא ואיפה חותמים עליו?
למרות שלכל בנק עשוי להיות נוסח מעט שונה, המבנה הכללי של שטר משכנתא הוא סטנדרטי ונקבע על פי תקנות המקרקעין.
2.1 המבנה והתוכן
שטר משכנתא דוגמא כוללת בדרך כלל את הפרטים הבאים:
- פרטי הצדדים: פרטי הלווים (בעלי הנכס) ופרטי הבנק.
- פרטי הנכס: גוש, חלקה, תת חלקה (אם קיימת), וכתובת הנכס.
- סכום השעבוד: הסכום המקסימלי לרישום המשכנתא. שימו לב: סכום השעבוד הרשום בשטר תמיד יהיה גבוה יותר מסכום ההלוואה בפועל (לרוב 125% מסכום ההלוואה), כדי לכסות ריביות עתידיות, הוצאות גבייה ופירעון מוקדם אם יידרשו.
- תנאים מיוחדים: הפניה להסכם ההלוואה הספציפי.
2.2 איך להוציא שטר משכנתא?
השטר מופק ומונפק על ידי הבנק לאחר שאישר את בקשת המשכנתא, השמאי אישר את הנכס, והליכי הבדיקה הראשוניים הושלמו. הלווה מקבל את השטר מוכן לחתימה.
2.3 איפה חותמים בשטר משכנתא?
החתימה על שטר משכנתא היא טקס רשמי המחייב אימות חתימה.
- בפני עורך דין: החתימה חייבת להתבצע בפני עורך דין (של הלווים או של הבנק) או רשם. עורך הדין חייב לוודא שהלווים מבינים את משמעות החתימה – כולל הסכמתם המפורשת כי הבנק יכול לממש את הנכס אם יפרו את הסכם ההלוואה.
- באישור הרישום: לאחר חתימת הלווים, עורך הדין מאשר את החתימה, והשטר מוגש ללשכת רישום המקרקעין (הטאבו) לצורך רישום המשכנתא.
3. סוגי שטרי משכנתא והדרגות: הבדלים ומשמעות
כשמדברים על שטר משכנתא, חשוב להבין שישנן דרגות שונות ואף צורך להנפיק שטרי משכנתא שונים למטרות שונות לאורך חיי המשכנתא.
3.1 סוגי שטרי משכנתא לפי דרגה
הדרגה קובעת את עדיפות הבנק בגבייה במקרה של מימוש הנכס:
- שטר משכנתא מדרגה ראשונה: זהו השעבוד העיקרי והבטוח ביותר. הבנק שלטובתו נרשמה המשכנתא בדרגה ראשונה הוא הנושה הראשון שייפרע מתוך כספי מכירת הנכס. זוהי המשכנתא הסטנדרטית לרכישת דירה.
- שטר משכנתא מדרגה שניה: זהו שעבוד נוסף על הנכס, הרשום לטובת גורם שני (בנק נוסף, או הלוואה שנייה מאותו בנק). במקרה של מימוש, הנושה בדרגה שנייה ייפרע רק לאחר שהנושה בדרגה הראשונה קיבל את כל חובו. שעבוד זה נפוץ בהלוואות גישור או הלוואות לכל מטרה כנגד נכס. שטר משכנתא מדרגה שניה נחשב למסוכן יותר עבור הבנק, ולכן הריבית עליו בדרך כלל גבוהה יותר.
3.2 סוגי שטרי משכנתא לפי מטרה
- שטר לרישום: שטר ההמשכנתא הרגיל לרישום שעבוד חדש בטאבו.
- שטר תיקון רישום (גרירה/שינוי): כאשר אתם מבצעים גרירת משכנתא (העברת השעבוד לנכס אחר), יש צורך בהנפקת שטר חדש המעדכן את פרטי הנכס. זה קורה גם לאחר מחזור משכנתא שמטרתו שינוי משמעותי בתנאי ההלוואה.
- שטר ביטול רישום (פדיון משכנתא): לאחר פירעון מלא של המשכנתא (בסיום התקופה או בפירעון מוקדם), יש צורך להנפיק שטר ביטול רישום משכנתא. שטר זה מאפשר להסיר את השעבוד מהנכס ולהופכו ל”נקי” משעבודים.
4. דגשים מעשיים: עלות, תוקף ודרישות הבנק
לצד ההבנה המשפטית, חשוב להכיר את ההיבטים המעשיים של שטר משכנתא.
4.1 מה העלות של שטר משכנתא?
עלות שטר משכנתא מורכבת משני רכיבים עיקריים:
- אגרת רישום: אגרה המשולמת לרשם המקרקעין (טאבו) עבור הרישום הרשמי. נכון לעכשיו, אגרה זו נמוכה יחסית.
- עלות הנפקת השטר לבנק: הבנקים גובים עמלה סמלית עבור הנפקת השטר עצמו, הנעה בדרך כלל בין 120 ₪ ל-160 ₪.
- שכר טרחת עורך הדין: יש לשלם שכר טרחה לעורך הדין שאימת את החתימה והגיש את השטר לטאבו. זהו החלק היקר ביותר בהוצאה זו.
4.2 האם לשטר משכנתא יש תוקף?
שטר משכנתא חתום ומאושר על ידי הטאבו הוא מסמך בעל תוקף משפטי מלא ובלתי מוגבל בזמן, כל עוד ההלוואה עדיין קיימת והשעבוד לא בוטל באופן רשמי.
- מעקב: כל עוד המשכנתא פעילה, הרישום בטאבו נשאר בתוקפו ומציין את שעבוד הנכס לטובת הבנק.
- ביטול: תוקף השעבוד מסתיים רק עם קבלת “מכתב סילוק” מהבנק והנפקת שטר ביטול משכנתא, המוגש לטאבו ומסיר את השעבוד.
4.3 מסמכים שיש לצרף לשטר משכנתא
הבנק דורש לצרף לשטר מספר מסמכים חיוניים לצורך השלמת הרישום:
- נסח טאבו מעודכן: להוכחת הבעלות של הלווה על הנכס.
- שטר מכר/הסכם הרכישה: אישור על עסקת המקרקעין.
- אישור על תשלום מיסים: אישור על תשלום מס רכישה (במקרים מסוימים).
- העתק תעודת זהות: לאימות פרטי הלווים.
5. אלפא משכנתאות: הליווי המקצועי בתהליך המורכב
החתימה על שטר משכנתא היא אבן דרך קריטית. העובדה שהבנק ממהר להנפיק את המסמך ודורש חתימה מיידית, מעידה על חשיבותו.
יועץ משכנתאות מטעמנו מוודא שכל ההליכים בוצעו בצורה נכונה ומדויקת, כדי למנוע עיכובים בשחרור הכסף:
- בדיקת נכונות הסכום: אנו מוודאים שסכום השעבוד הרשום בשטר תואם את הנדרש, ושהוא אכן שטר משכנתא מדרגה ראשונה עבורכם.
- הכוונה לחתימה: הנחיית הלווים בנוגע לזהות עורך הדין המאמת (של הבנק או הפרטי), ולוודא שהתהליך מתנהל ביעילות.
- תיאום שחרור כספים: הבטחת שחרור כספי המשכנתא באופן מיידי לאחר הרישום, בהתאם למועדים הקבועים בהסכם המכר.
בין אם אתם בונים תמהיל משכנתא חדש או שוקלים מחזור משכנתא קיים שמצריך הנפקת שטר תיקון – הייעוץ שלנו יבטיח שהתהליך הבירוקרטי והמשפטי יתנהל בצורה חלקה. לבירור מחיר יעוץ משכנתא עבור ליווי מקיף, צרו עמנו קשר.
