ריבית משכנתא

הסיטואציה מוכרת לכולם – הגיע הזמן לקנות בית ואיתה ההחלטה לקחת משכנתא. זה כבר לא סוד שלקיחת משכנתא היא אחת ההחלטות הכלכליות החשובות ביותר בחייו של אדם. יש לשקול בכובד ראש משתנים רבים ולקבל החלטה זהירה ומחושבת. שאלות רבות עולות כמו מהי ריבית משכנתא ממוצעת? איך מתבצע חישוב ריבית משכנתא?  אחד הפרמטרים הכי משפיעים הם  כמובן – הריבית, ”המחיר” של ההלוואה. לכל משכנתא מתלווה ריבית, ולאו דווקא ריבית אחת, אלא סוגים רבים של ריביות.

ריבית על משכנתא – מסלולי ריביות שונים

חשוב להבין שמשכנתא היא לא הלוואה אחת. היא הלוואה גדולה שמורכבת ממספר מסלולים. אם למשל אני אקח משכנתא של מיליון שקלים, היא יכולה להיות מורכבת מהלוואה של 300,000 שקלים במסלול אחד, 300,000 שקלים במסלול שני ו400,000 במסלול שלישי. שילוב זה נקרא תמהיל המשכנתא.

ראשית, עלינו להחליט לכמה מסלולים נרצה לפצל את המשכנתא שלנו. קיימים בשוק כ15 מסלולים שונים כאשר מרבית האנשים מחלקים את המשכנתא שלהם לשלושה או ארבעה מסלולים שונים. שנית, עלינו להחליט כמה כסף לקחת בכל מסלול ושלישית, לקבוע מה המשך של כל מסלול. כל מסלול הוא הלוואה בפני עצמה שלא קשורה להלוואת האחרות. לכן, נוכל להחליט, לדוגמא, שמסלול אחד ניקח במשך של 10 שנים ומסלול אחר במשך של 15 שנים. קיימים גם מספר הבחנות בין המסלולים. אפשר לסכם אותם בסיכון ומחיר. ככל שהמסלול ”מסוכן” יותר לבנק כך העלות שלו (הריבית) גבוהה יותר. אנחנו נתמקד במאמר זה בשלושה מסלולים מרכזיים – מסלול הפריים, מסלול הקל”צ (משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד) ומסלול עם ריבית משתנה כל 5 שנים.

1. מסלול הפריים

המלך של המסלולים. אהוב מאוד בישראל. מסלול הפריים זה מסלול עם ריבית שמשתנה (לפעמים כל חודש הריבית אחרת) לפי השינוי בריבית הפריים במשק. מה זה ריבית הפריים? ריבית הפריים זו ריבית  שהבנקים מצטטים. הם בעצם לוקחים את ריבית משכנתא בנק ישראל ומוסיפים עליה 1.5%. בגלל שהתוספת של הבנקים היא קבועה ועומדת על 1.5%, למעשה מסלול הפריים צמוד לריבית בנק ישראל שהיום נמוכה מאוד ולכן אהודה מאוד בשנים האחרונות. חשוב להבין שההחזרים החודשיים שלנו צמודים לריבית הזו. לכן, אם ריבית זו עולה משמעותית, כך גם ההחזר החודשי שלנו יעלה משמעותית ופה טמון הסיכון שבמסלול זה. המסלול הזה אהוד מאוד כיום בגלל שבהווה המסלול הזה מאוד זול. עם זאת, בנק ישראל מגביל מסלול זה לעד שני שליש מגובה המשכנתא.

2. קל”צ – משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד

בניגוד לפריים, במסלול זה אנחנו מקבלים ריבית שהיא קבועה. אנחנו מראש יודעים כמה נשלם לכל אורך תקופת ההחזר. היתרון במסלול הזה הוא שהוא בטוח, אנחנו יכולים לצפות את העלות מראש. אם הריבית משתנה ויש עליה במדד – זה לא משפיע עלינו בכלל. ולכן מסלול זה נחשב מאוד בטוח. אבל ה ”ביטחון” הזה לא מגיע בחינם והוא עולה לנו הרבה מאוד כסף. מסלול זה הינו יקר יותר מהמסלולים האחרים, אך גם משמעותית ”בטוח” יותר.  חשוב לדעת שככל שניקח מסלול זה לטווח ארוך יותר כך הריבית תהיה גבוהה יותר. הבנק למעשה מבטיח לנו מחיר קבוע, וככל שנבקש אותו לפרק זמן ארוך יותר, כך ”המחיר” שלו יעלה לנו יותר כסף ויהיה יקר יותר כפיצוי על הערובה שהבנק לוקח עלינו.

3. משכנתא בריבית משתנה (5 שנים)

מסלול זה הינו הכלאה בין שני המסלולים שדיברנו עליהם: משכנתא בריבית קבועה לא צמודה  למדד ומסלול הפריים. מצד אחד מסלול זה דומה לקל”צ כי ההחזרים בו קבועים – כל חודש אנחנו משלמים אותו סכום. מצד שני, פעם בחמש שנים יש עדכון של השינויים בריבית הפריים במשק כך שמסלול זה כן משתנה, אך בטווחי זמן ארוכים יותר. מכיוון שלבנק יש אפשרות לעדכן כל כמה שנים את הריביות, מסלול זה יהיה ככל הנראה יותר זול מהקל”צ אך יותר יקר מהפריים. חשוב לדעת על מסלול זה שהוא מאפשר פירעון מוקדם ללא עמלה פעם בכמה שנים בניגוד למסלול הקל”צ שאינו מאפשר זאת.

מגמות בשוק

בשנים האחרונות, אנו עדים לעליה בריבית שנתית על המשכנתא,  על אף שאין כמעטשינוי בריביות בנק ישראל. בנק ישראל מסביר שהעלייה הזו נובעת כסימפטום של חוסר איזון בשוק הנדל”ן. עלייה בביקוש לדיור ואיתם עלייה חדה במחירי נדל”ן, שמובילה לגידול משמעותי בהיקף המשכנתאות, לצד אי עליה בשכר במשק. כל זה מביא לחשש של אי יציבות וחוסר יכולת פירעון של המשכנתאות על ידי הלווים. חוסר איזון זה, מוביל בנקים להגדיל את רשת הביטחון שלהם ולדרוש אחוז גבוה יותר של מימון עצמי. פעולה זו יכולה להיות מאוד לא יעילה לבנק ועל מנת ”לפצות” על חוסר יעילות זו הבנק עלול לבקש ריביות גבוהות יותר. השורה התחתונה היא – שגם אין אין שינוי בריבית הפריים (זוכרים שאמרנו שזה מסלול אטרקטיבי נכון להיום בישראל?), עדיין קיימת עליה משמעותית בריביות הבנקים.

על אף שזה עלול להישמע קודר ולא משהו שאנחנו יכולים לשלוט בו או להשפיע עליו, קיימות גם חדשות טובות. בגלל ש ”רוב” הריבית שלנו היא למעשה ריבית של הבנק ממנו ניקח את המשכנתא, לנו כצרכנים יש קלף מיקוח ויכולת לנהל משא ומתן שיכולים להשפיע מאוד על העלויות שלנו ובמקרים מסוימים אף לחסוך לנו עשרות אם לא מאות אלפי שקלים.

ניהול מו”מ מועיל עם הבנקים

הפרמטר הראשון שיש לקחת בחשבון הוא התזמון והתוקף. להצעה שקיבלתם ותמהיל שבניתם יש תוקף ולא ישאר קבוע ללא הגבלה. לכן, חשוב מאוד לגשת לבצע משא ומתן סמוך למועד הרצוי ללקיחת משכנתא על מנת להנות מההצעות שיציעו לכם. אם כן, חשוב לא להקדים יתר על המידה אך לא פחות חשוב גם לא לחכות לדקה האחרונה. במקרה כזה, בגלל ההליך הבירוקרטי הארוך והמורכב אתם עלולים למצוא את עצמכם נכנסים ללחצים של הרגע האחרון ומקבלים החלטות גרועות מתוך לחץ של זמן, מצב שאתם רוצים להימנע ממנו בכל מחיר. המלצתנו – גשו למשא ומתן לאחר שקיבלתם אישור עקרוני לרכישת הדירה, בניתם תמהיל משכנתא ראשון ואתם נמצאים בין ארבעה לשישה שבועות לפני מועד לקיחת המשכנתא הרצוי.

כעת פנו לשניים, שלושה בנקים נוספים ובקשו מהם הצעה לתמהיל שכבר בניתם. מומלץ לא לתת לבנק את ההצעות הקודמות שלכם, שכן צעד זה עלול לקבע אותו להצעה שקיבלתם ולהשוות אותה או לכל היותר לתת לה שיפור קל. שימו לב גם שאתם מקבלים הצעות לתמהיל הספציפי שבניתם ושהוא המתאים לכם ביותר. אם הבנק מציע לכם הצעה אטרקטיבית עם תמהיל אחר, אנו ממליצים שתתעקשו גם לקבל הצעה דומה לתמהיל הראשוני שלכם. אחרי שביצעם את השלב המשני הנזכר לעיל, תחתרו למצות את המשא ומתן. ”מריחה” שלו עלולה להאיר אתכם בצורה לא מקצועית ולמנוע מבנקים מסויימים לבצע איתכם עסקאות. מצד שני, השתדלו למצות עד תום את הקלף שברשותכם ולהוזיל עלויות. פעולות אלו יכולות להיות מורכבות וקשות לרבים מאיתנו. במקרה שכזה אל תהססו להשתמש ביועץ משכנתאות שיעזור לכם לקבל את ההחלטה הטובה ביותר והמשתלמת ביותר עבורכם.